Федеральный закон о товариществах собственников жилья и жилищный кодекс

На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ

Еще перед этапом создания товарищества необходимо проанализировать такие моменты:

  1. Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
  2. Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
  3. Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
  4. Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.

В остальных случаях более выгодным вариантом будет все-таки выбор другого способа управления домом, поскольку ТСЖ не принесет должного эффекта и станет слишком затратным вариантом.

Организация товарищества собственников жилья плюсы и минусы

Причины, говорящие в пользу организации товарищества собственников жилья:

  • Владельцы жилья могут сами выбирать метод исполнения работ и услуг.
  • Имеется возможность привлечь к выполнению работ сторонних специалистов и подрядные фирмы или провести их собственными силами.
  • Если ТСЖ предъявляет претензии к подрядной организации, оно может расторгнуть контракт с ней и быстро отыскать нового исполнителя.
  • Самостоятельное составление перечня работ, которые необходимо провести в доме.
  • Каждый член ТСЖ может контролировать расходование средств товарищества.
  • Товарищество собственников жилья имеет право самостоятельного распоряжения имуществом (сдавать торговые и рекламные площади в аренду, направлять полученные средства на общедомовые нужды).
  • Собственники могут легко контролировать расходование воды, электроэнергии, тепла и экономить эти ресурсы.
  • Жители дома более ответственно относятся к местам, находящимся в совместном пользовании, поскольку знают, что оплачивать ремонт придется им самим.
  • Возрастание стоимости квартир на рынке недвижимости из-за их расположения в ухоженных зданиях.
  • Задолженность за услуги ЖКХ жильцы могут отработать, оказывая платные услуги товариществу собственников жилья.
  • Здания под управлением ТСЖ первыми претендуют на участие в программах благоустройства, капремонта и пр.

Главные недостатки ТСЖ:

  • Создаваемому ТСЖ необходимо провести межевание земли (очередь на эту услугу очень большая), так как без него невозможно оформить землю.
  • Коммерческие организации или местные властные структуры, владеющие нежилыми объектами в доме (подвалами, цокольными этажами, мансардами и пр.). Владельцы квартир в доме могли бы использовать это имущество для извлечения прибыли, а без этого организация ТСЖ может быть попросту нерентабельной.
  • Чтобы накопить сумму, необходимую для проведения капитального ремонта дома за счет жильцов, потребуется не меньше 15 лет. Каждый год ТСЖ будет оплачивать 24 % налога на прибыль из собранных взносов.
  • Все расходы на обслуживание общедомового имущества должны оплачивать сами жильцы (это касается и благоустройства территории).
  • Взыскать задолженность за услуги ЖКХ товарищество собственников жилья может только через суд. Судебные издержки оно оплачивает самостоятельно. До тех пор, пока должник не расплатится по счетам, расходы будут перераспределяться между добросовестными плательщиками.
  • Компенсационные платежи за граждан, имеющих льготы, должны делать городские власти, однако срок такого компенсирования не определен.
  • Отдельные владельцы квартир могут противиться решениям ТСЖ (к примеру, при внесении дополнительной платы за какие-либо работы).
  • Возможно некорректное поведение местных органов власти, не защищающих интересы товарищества собственников жилья.

Что выбрать ТСЖ или УК

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ : больше полезной информации.

https://www.youtube.com/embed/H5yp94pAMuY

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

Что такое ТСЖ

Из статьи 135 Жилищного кодекса мы узнаем, что собственники квартир сами выбирают, кто и как будет управлять их домом:

Если в доме менее 50 квартир, он может управляться собственниками: жильцы напрямую оплачивают счета за газ, свет, воду и прочее компаниям, которые предоставляют такие услуги. В этом случае остается проблемой содержание и ремонт общедомовых территорий — подъездов, лестниц, чердаков и подвалов. Часто жильцы действуют по схеме «моя хата с краю»: потребовать, чтобы нерадивый сосед убрал с лестницы мусор, сложно, привлечь к ответственности «Водоканал» или другую организацию, еще сложнее. Ремонт дома тоже под вопросом: среди 50 квартир всегда найдутся 5-10, которые не смогут этот ремонт оплатить.

Также домом может управлять коммерческая организация — ДУК или домоуправляющая компания. Она ведет все хозяйственные дела, следит за качеством коммунальных услуг и своевременным ремонтом. Жители дома оплачивают счета, выставляемые ДУКом, куда обычно входит и комиссия за ее работу. Жильцы могут потребовать отчета о том, куда тратятся деньги.

Плюсы и минусы

К плюсам данной формы правления можно отнести:

  • решение всех вопросов на собрании жильцов;
  • учитывается мнение каждого жильца;
  • самостоятельный выбор подрядчиков;
  • прозрачная деятельность.

Минусы:

  • несовершенство законодательства;
  • при наличии должников среди жильцов, судом может быть взыскан размер долга и есть вероятность того, что жильцам придется платить по счетам во второй раз;
  • столкновения с льготниками;
  • вероятность ошибиться с выбором председателя;
  • размер платежей за эксплуатацию выше;
  • отсутствие в законе жестких мер по борьбе с неплательщиками.

Сравнение ТСЖ с другими формами правления:

ТСЖ Правление владельцами помещений Управляющая компания
Работа без посредников. Работа без посредников. Посредник при заключении договоров с поставщиками услуг.
Общая ответственность за долги. Отсутствие коллективной ответственности за долги. Отсутствие коллективной ответственности за долги.
Максимально прозрачная деятельность. Максимально прозрачная деятельность. Вероятность мошенничества.
Плата за услуги выше за счет содержания штата сотрудников. Плата за услуги ниже, за счет отсутствия посредников. Плата за услуги выше за счет посреднической деятельности.
Юридическое лицо. Отсутствие юр. лица, возможные сложности с оформлением документов с поставщиками из-за этого.
  • Юридическое лицо.
  • Общества с ограниченной ответственностью – (ООО).
  • Акционерные общества – (АО).
Работа осуществляется непосредственно собственниками многоквартирного дома, либо с привлечением третьих лиц. Каждый владелец в своих интересах вправе заключать договора с поставщиками услуг, которые оказывают услуги по обслуживанию дома. Работа осуществляется сотрудниками компании, не имеющими отношения к жильцам дома.
Деятельность осуществляется на основе устава. Отсутствие нормативных документов. Работа на основе единого договора и в соответствии с действующим законодательством.

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ читайте тут.

ТСЖ это что за организация Как создать ТСЖ пошаговая инструкция

  • заключать договора с подрядными организациями о предоставлении услуг и работ, связанных с ремонтами и благоустройством дома;
  • определять смету расходов на год на содержание общего имущества товарищества, затраты на капитальный ремонт, необходимые реконструкции и прочие цели;
  • устанавливать размеры платежей и разовых взносов на основании составленных смет, в соответствии с долей общей собственности каждого собственника в отдельности;
  • пользоваться кредитными средствами банков для целей благоустройства в соответствии с законодательством РФ;
  • продавать или давать во временное пользование общее имущество товарищества;
  • передавать денежные средства лицам, выполняющим услуги, связанные с благоустройствами и ремонтами.

Как показывает практика, мало кто из жильцов остался недовольным после создания товарищества, которое само управляет денежными средствами и решает насущные проблемы относительно содержания и благоустройства дома. ТСЖ – это некоммерческая организация, которая не имеет другого дохода, кроме взносов и платежей собственников. Но именно здесь люди могут быть уверены в том, что деньги которые они оплачивают, пойдут на благоустройство именно того дома, в котором находится их квартира. С жеком же дело обстоит несколько иначе. Но, наверное не стоит рассказывать о том, что и так всем известно о коммунальной системе страны.

Нарушения в ТСЖ, что делать

Руководство, которое выбрали жильцы имеет два годна, чтобы показать себя. Если срок вышел и куча претензий, то нужно обратиться к ЖК, там написано, что делать.

Во-первых все члены ТСЖ могут собраться и рассмотреть жалобы на управляющих ТСЖ. Если ест претензии к председателю или правлению – нужно оповестить всех жильцов в письменном виде, где указать где собраться и зачем.

На собрании можно решать только поставленную проблему и ничего другого не обсуждается.

Дальше нужно отправить всем членам товарищества уведомления. Это можно сделать лично, а можно заказным письмом.

Если в указанную дату и время соберутся две трети членов, то решение собрания будет законным.

Вести его могут как председатель так и его зам. Если их нет, то любой другой участник. На собрании будет решено переизбирать руководство или нет.

Последний вариант — поступить иначе и послать свои требования в Управление Роспотребнадзора.

ТСЖ что это такое

Если говорить более подробно о том, что это такое «ТСЖ», то достаточно узнать, как расшифровывается данная аббревиатура ― товарищество собственников жилья.

Таким образом можно понять, что ТСЖ является объединением граждан, владеющих недвижимостью дома. При этом площади могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Основной целью для создания ТСЖ является организация предоставления коммунальных услуг и ведение совместного хозяйства. Под последним можно рассматривать:

  • Проведение ремонта и обслуживания общей собственности.
  • Благоустройство придомовых территорий.
  • Проведение своевременного капитального ремонта здания.
  • Другие виды хозяйственной деятельности.

Как и в другой любой организации, у членов ТСЖ есть свои обязанности и права.

Права и обязанности

Законодательство предусматривает перечень прав и обязанностей, которые есть у всех членов товарищества собственников жилья:

  • Возможность заключения договоров с компаниями, которые будут поддерживать исправное состояние инженерных систем и предоставлять услуги по коммунальному хозяйству.
  • Возможность составления смет на определенный сезон или год. В них входят средства, требуемые для проведения капитального ремонта и содержания общедомового имущества, которое указано в уставе ТСЖ.
  • Установление сумм, необходимых для исполнения нужд организации. Обычно их размер фиксируется на каждый год. Размер оплаты может зависеть от доли гражданина, которая включена в общую собственность жильцов.
  • Заключение с физическими лицами договоров об обеспечении эксплуатации общедомового имущества и оплате их труда.

Также члены ТСЖ могут оформлять кредиты, средства с которых пойдут на определенные нужны, связанные с общедомовым имуществом.

Основной обязанностью членов является обслуживание дома. К нему можно отслеживание технического состояния здания и санитарно-гигиенических норм. Также само ТСЖ обязано исполнять условия, которые оговорены в договорах с компаниями и физическими лицами, предоставляющими те или иные услуги.

Минусы

     Минусы, в принятой организационной форме так же присутствуют. Не одно законодательное решение, как и принятая юридическая форма не может удовлетворять спрос всех, кто в ней нуждается. Расширяя права в одном нормативно правовом акте, в другом, права уменьшаются.

     К основным минусам товарищества собственников недвижимости можно отнести следующее:

• на первом месте стоит человеческий фактор. Как бы то ни было странно, но уже в сложившейся практике, такие случаи, как отказ от уплаты ежемесячных отчислений в фонды товарищества становится обыденным делом. Стоит также отметить, что такие ситуации, не особо то и аргументированы. Собственник просто отказывается платить ни чем не руководствуясь. ТСН та организационная форма, которая может включать себя большое количество собственников и типов помещений. Организовать надлежащую работу по сбору средств достаточно проблематично и при неправильном подходе и вовсе можно усугубить материальное состояние общих объектов недвижимости;

• вторая отрицательная сторона связана с рисками. Никто не может быть застрахован на 100% от потери денежных средств. ТСН даёт право вступать юридическим лицам и собственникам коммерческой недвижимости в товарищество. Если учесть, что такие участники являются владельцами торговых точек, то в фонд будут выделять значительные средства для развития и улучшения общей собственности вокруг. Однако в любой момент такое товарищество может обанкротиться, что может привести к потере вложенных средств.

     К общему минусу можно привести и факт того что любой недавно принятый законодательный акт на практике не сразу обнажает свои минусы. При его действии возникают прецеденты, большая часть которых решается в судебном порядке.

     Чтобы закон действительно нормально мог функционировать должен пройти не один год. За это время его действия, складывается практика по делам, которые возникали за этот период. Такая практика изучается и на общих случаях, возникающих в ней, прорабатываются поправки к изданному закону. Таких поправок может издано десятки до того момента пока правовой акт не станет работать в полную силу.

Как узнать, какое товарищество обслуживает дом

  1. Информация о том, каким ТСЖ обслуживается конкретный дом, содержится в квитанциях об оплате. В них же указан контактный телефон и адрес учреждения.
  2. Узнать о том, какое ТСЖ обслуживает дом, можно и в Интернете. Для этого потребуется ввести в строке браузера «реформа ЖКХ» и перейти на первый сайт поисковой выдачи. В строке поиска потребуется ввести адрес дома, выбрать пункт «Все разделы» и нажать кнопку поиска. После этого на сайте появится вся информация о конкретном доме и организации, которая его обслуживает.
  3. Собственник, который переехал совсем недавно и не еще получал квитанций на оплату, а также не имеет доступа в Интернет, может просто спросить эту информацию у соседей.

Более детально о том, как узнать, какое товарищество обслуживает дом, читайте в этом материале.

Из каких этапов состоит его создание

Создание жилищного товарищества осуществляется в следующие этапы:

  1. созыв учредительного собрания инициативной группой;
  2. оповещение владельцев квартир о дате сбора;
  3. проведение на собрании голосования за создание ТСЖ;
  4. голосование по выбору руководящих органов и пунктов устава;
  5. регистрация созданного товарищества в налоговых органах.

Для регистрации избранному председателю необходимо заполнить заявление и приложить к нему устав, копию протокола о создании структуры и квитанцию об оплате госпошлины (4000 рублей).

  • Бланк заявления о государственной регистрации юридического лица при создании
  • Протокол собрания инициативной группы о создании структуры
  • Протокол собрания собственников ТСЖ при выборе председателя

Председатель является добровольной выборной должностью, но общее собрание может постановить назначить ему вознаграждение в фиксированном размере.

Справка! Председатель принимает ключевые решения о назначении штатных единиц в организации для реализации уставных целей, но количество таких единиц и размер их зарплаты определяется на общем сборе (ч. 10 п. 2 ).

Количество наёмных работников зависит от потребностей и финансовых возможностей жилтоварищества. Председатель сам имеет право вести бухгалтерию и подписывать платёжные документы, но при большом объёме работы может назначить бухгалтерского работника.

В ряде случаев нанимается сторонний управляющий, обладающий опытом работы в сфере ЖКХ. Такой управляющий приглашается на длительный срок или короткий период и полностью подконтролен правлению.

Итак, жилищное товарищество является одной из форм организации жильцов-собственников недвижимости для совместного управления общей недвижимостью. Организация ТСЖ позволяет жителям контролировать расходы средств на управление домом и уменьшать расходы по квитанциям за счёт дополнительной прибыли от хозяйственной деятельности.

Важно помнить, что организация и руководство ТСЖ потребует от жильцов опыта и знания норм жилищного законодательства. .

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Преимущества и недостатки такого сообщества

К основным достоинствам жилтоварищества как формы организации владельцев недвижимости относят:

  1. возможность непосредственного контроля со стороны жильцов;
  2. невысокие расходы на управленческий аппарат;
  3. близость руководства к жителям и понимание их проблем.

Так как органы правления избираются непосредственно из числа жильцов, они вызывают больше доверия. Кроме того, в отличие от управляющих компаний, жилищные товарищества не предусматривают извлечение прибыли. У председателя может быть зарплата в 15-30 тысяч рублей, но она несравнима с прибылью крупных управляющих компаний, которая формируется из средств жителей.

У ТСЖ имеются и ряд недостатков:

  • возможная низкая компетенция руководства;
  • неповоротливость структуры.

Нечасто у избранного председателя имеется нужный опыт работы и знания жилищного законодательства, из-за этого приходится нанимать стороннего специалиста, и тогда расходы членов ТСЖ мало отличаются от расходов, которые несут собственники, выбравшие УК.

Собрать вместе половину всех владельцев часто бывает затруднительно, особенно в больших организациях, из-за этого важное решение может быть долго не принято. .

Важно! Чтобы принять какое-либо существенное решение в товариществе, необходимо созывать собрание, на которое должны явиться не менее половины всех владельцев квартир в доме (п

3 ).

Важно! Чтобы принять какое-либо существенное решение в товариществе, необходимо созывать собрание, на которое должны явиться не менее половины всех владельцев квартир в доме (п. 3 ).

ТСЖ, товарищество собственников жилья

  1. Сбор всех жильцов с целью принятия большинством голосов решения о снятии председателя ТСЖ с должности или об отказе от существующего товарищества и выходе из ТСЖ. Данный способ является наименее конфликтным, но не всегда легко осуществимым.
  2. Подача искового заявления в суд. Необходимо составить грамотное исковое заявление, содержащее сведения об имеющих место нарушениях жилищного законодательства.
  3. Направление жалобы в прокуратуру. ВНИМАНИЕ. Обращение в прокуратуру позволяет не тратить время и силы на составление грамотного искового заявления. Достаточно направить жалобу сотрудникам прокуратуры, которые самостоятельно будут через суд разбираться с незаконным ТСЖ.
  4. Подача жалобы в жилищную инспекцию. Местные жилищные инспекции обладают полномочиями для ликвидации незаконных ТСЖ.
  1. Контроль исполнения обязанностей всеми подрядчиками (поставка коммунальных услуг, вывоз мусора, уборка территории и т.д.). Необходимо заключать договорана предоставление и последующую оплату коммунальных платежей.
  2. Организация ремонтных работ.
  3. Решение всех вопросов, связанных с эксплуатацией дома (функционирование лифтов, исправность мусоропровода, состояние водопровода и проводки и т.д.).
  4. Решение различных юридических и технических вопросов.
  5. Ведение хозяйственной деятельности на прилежащих территориях (детские площадки, клумбы, парковки).
  6. Предоставление жильцам коммунальных услуг и квитанций об их оплате.
  7. Борьба в рамках закона с должниками по коммунальным платежам, например, по электроэнергии.
  8. Предоставление жильцам необходимых справок и т.д.
  9. Прием жалоб от жильцов.
  10. Предоставление отчетности о проделанной работе (в том числе смет о расходах и доходах).

Причины отказа

После проверки предоставленных данных и документов, налоговый орган может отказать в регистрации юридического лица в следующих случаях:

  • указание недостоверных сведений в заявлении;
  • использование подложных документов;
  • предоставление неполного пакета документов;
  • предоставление вместо протокола собрания выписки из него;
  • подписание листов заявления неуполномоченным лицом.

Причина отказа должна быть предоставлена сотрудниками налоговой службы в письменном виде. После устранения причины можно заново подать заявление о регистрации.

ВАЖНО! Налоговая служба не уполномочена проверять соблюдение порядка создания ТСЖ, определённого Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами законодательства РФ.

Итак, знание о том, как организовать ТСЖ, может стать хорошей альтернативой управляющим компаниям, если в состав правления будут избраны ответственные владельцы жилья, разбирающиеся в жилищном законодательстве и имеющие опыт руководителей. При создании товарищества важно проинформировать как можно больше жителей и соблюсти все необходимые формальности, чтобы предотвратить роспуск организации из-за нарушений правил её создания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Как работает

Принцип работы ТСЖ основан на голосовании и подсчете голосов. Порядок проведения голосования прописывается в уставе, а подсчет голосов осуществляется на общем собрании членов ТСЖ.

Собрания собственников

В ходе проведения собраний жильцов могут рассматриваться следующие вопросы:

  • проведение реконструкции дома;
  • ремонт общего имущества;
  • определение пределов пользования земельным участком на придомовой территории и установление ограничений;
  • решения о передаче в аренду общего имущества в доме;
  • определение способа управления;
  • другие вопросы, которые на основание ЖК РФ относится к компетенции собрания собственников.

Формы голосования

Собрания собственников могут проводиться в 2 формах:

  1. Очная – по предварительной договоренности происходит сбор собственников в назначенное время. Текущие проблемы обсуждаются лично, после чего происходит голосование за принятие решений по данным вопросам.
  2. Заочно – собственники без личного присутствия заполняют форму голосования, в которой подробно расписаны текущие вопросы и важные пункты, после чего заполненный бланк отправляется в правление (о голосовании в заочной и очно-заочной форме можно узнать тут).

Детально о том, для чего и как проводятся собрания ТСЖ и голосования, читайте здесь.

Необходимость составления протокола

Каждое собрание сопровождается обязательным ведением протокола, в котором фиксируется повестка дня и результат, проведенного голосования. Основной частью протокола является повестка дня. Данный раздел содержит пункты о текущих вопросах.

Далее в бланке фиксируется результат голосования по каждому вопросу, рассмотренному в основной части и формулируется принятое решение. Последняя часть документа содержит подведение итогов собрания, краткую информацию по вопросам, в которых не удалось прийти к согласию, перечень выполненных задач, принятые решения. Документ заверяется подписью председателя и секретаря.

Плюсы

     У любой некоммерческой организации есть свои плюсы и минусы. ТСН также не является исключением по этому правилу. Хотя такая организационная форма и является достаточно молодой, законодатели значительно потрудились над её созданием, используя опыт с ТСЖ и других подобных организаций.

     Основные положительные моменты в данной форме можно выделить следующие:

• как уже было отмечено выше, в ТСН можно распоряжаться не только общей собственность от жилых объектов, но и других различных типов недвижимого имущества. Благодаря этому, к примеру, владельцы гаражей или складских помещений могут объединяться в данные товарищества;

• второй положительный момент вытекает из первого – это рост эффективности использования общей собственности. Выраженно это тем, что теперь объединяясь в подобные сообщества, владельцы всё тех же складских помещений, будут гораздо эффективней следить за общей собственностью в виде прилегающей территории или объектов расположенных на ней. При объединении, уже не будет возникать вопроса об обязанностях по обслуживанию, а средства из установленного фонда будут направляться на улучшение общей территории;

• третий плюс неотъемлемо связан с указанными выше – это возможность сдавать в аренду территорию и другие объекты общей недвижимости, которые находятся в пределах совместного ведения всех участников. Рациональное использование таких объектов позволяет увеличить доход, который может быть направлен как на улучшения условий общей территории и собственности на ней, так и разделён в равных долях между всеми участниками сообщества.

Кто возглавляет правление товарищества собственников жилья

Правление товарищества собственников жилья – это ведомство, которое исполняет управленческие функции и отчитывается перед общедомовым собранием участников ТСЖ. Общедомовое собрание, в свою очередь, в полной мере руководит деятельностью товарищества. Правление правомочно решать любые вопросы, связанные с работой ТСЖ, кроме тех, которые являются исключительной функцией общедомового собрания или собрания участников ТСЖ (части 1, 4 статьи 147 ЖК РФ).

Члены правления выбираются из числа участников ТСЖ на их общем собрании. Срок действия правления устанавливается Уставом товарищества и не может превышать двух лет. Таким образом, в правление не могут входить владельцы квартир, не вступившие в состав товарищества собственников жилья. Также членами правления не могут становиться участники ревизионной комиссии этого товарищества (об этом четко говорится в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 147 ЖК РФ, управленческий орган ТСЖ самостоятельно избирает своего руководителя из числа участников. Он приобретает статус единоличного исполнителя (в соответствии со ст. 149 ЖК РФ).

Орган управления должен заседать в сроки, прописанные в Уставе ТСЖ. Созыв заседания выполняется руководителем правления. Оно считается легитимным только в тех случаях, когда на него прибывает больше половины от общего числа участников органа управления ТСЖ. Все решения, принятые на заседании, оформляются протокольно. Порядок работы правления желательно закрепить Уставом ТСЖ или специальным нормативным актом, например, Положением об органе. Этот документ также должен утверждаться на общем собрании.

В соответствии со статьей 148 ЖК РФ, правление ТСЖ обязано:

  • Гарантировать соблюдение норм закона и Устава ТСЖ.
  • Осуществлять контроль над своевременностью внесения платежей и сборов с членов ТСЖ.
  • Составлять сметы доходов и расходов ТСЖ в соответствующем году, отчеты о его финансово-хозяйственной деятельности, представлять их на суд общедомового собрания.
  • Управлять многоквартирным зданием или заключать договоры на такое управление.
  • Нанимать сотрудников для эксплуатации здания, а также увольнять их (эта обязанность является странной, поскольку в трудовых отношениях работодателем выступает не управленческий орган, а само ТСЖ как юрлицо. Кроме того, трудовые договоры всегда подписывает коллегиальное, а не единоличное исполнительное ведомство).
  • Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и реконструкцию общедомового имущества.
  • Вести список участников ТСЖ, осуществлять делопроизводство, бухучет и ведение отчетности.
  • Созывать и проводить общедомовые собрания.
  • Выполнять иные обязанности, прописанные в уставе ТСЖ.

По закону руководитель правления ТСЖ выступает как единоличное исполнительное ведомство, осуществляющее управление товариществом. Он выбирается членами правления из их состава на срок, закрепленный в Уставе, но не больше, чем на два года (ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ, общедомовое собрание может решать любые вопросы, входящие в компетенцию управленческого ведомства ТСЖ. Если деятельность его руководителя не устраивает членов ТСЖ, следует инициировать внеочередное общедомовое собрание и переизбрать председателя.

Поскольку руководитель правления ТСЖ является постоянно действующим исполнительным ведомством и руководствуется ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, он должен обеспечивать выполнение всех решений правления, может давать распоряжения и руководить действиями должностных лиц ТСЖ. Однако он ни при каких обстоятельствах не может распоряжаться деятельностью ревизионной комиссии и ее председателя. Ведь такая комиссия является органом внутреннего аудита, она подотчетна только общедомовому собранию.

Руководитель управленческого органа ТСЖ может совершать сделки и подписывать платежные документы от имени ТСЖ безо всяких доверенностей (если по закону или в соответствии с Уставом ТСЖ они не требуют обязательного одобрения правления или общедомового собрания). Также руководитель разрабатывает и вносит на утверждение общедомового собрания правила внутреннего распорядка в доме, порядок работы сотрудников, обслуживающих здание, положение об оплате их труда. Права и обязанности председателя необходимо подробно описать в Уставе ТСЖ.

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

https://www.youtube.com/embed/UtKBH7h5k4Q

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

https://www.youtube.com/embed/NqCDyycBk_A

Список источников

  • zakondoma.ru
  • zakonguru.com
  • teplosniks.ru
  • www.gkh.ru
  • urexpert.online
  • truejurist.ru
  • svoe.guru
  • j.etagi.com
  • realtyurist.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *