Товарищества собственников жилья проведение текущего ремонта

Кто должен составлять планы текущего ремонта в управляющей компании ТСЖ

Все нормы права, которые касаются проведения ремонтов в многоквартирных домах, закреплены в Жилищном Кодексе РФ. Также правила и нормы, а также сроки и периодичность проведения разного вида ремонтных работ можно найти в Постановлении Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года.

Текущий ремонт и техническое обслуживание ТСЖ или УК должны проводиться регулярно и в строго оговоренные сроки. Притом насколько часто они будут проходить, решают не ТСЖ или ЖКХ, а сами собственники на собрании жильцов совместно с управляющей компанией. Согласно , собственники заключают договор между жильцами и управляющей организацией, в котором должны быть указаны все положения о ремонтных работах, в том числе сроки выполнения.

Чтобы составить план на проведение ремонта, УК совершает обход участка и отмечает неполадки и нарушения состояния подъездов. Любой из жильцов может ознакомиться с этим планом и добавить свои замечания.

Управление многоквартирными домами

После реорганизации государственных эксплуатационных участков судьбы многоквартирных домов легли на самих жильцов – они должны либо выбрать управленца, либо заняться управлением самостоятельно.

Управление домом это:

  • деятельность по сохранению и содержанию дома (капитальный, текущий ремонт дома, профилактические работы);
  • обеспечение коммунальными благами жильцов (заключение договоров поставки электроэнергии, воды, газа, договоров на водоотведение, вывоз отходов, обслуживание домофонов и других).

  Если домом управляет частная компания, жильцы могут и не знать – сколько фактически стоят коммунальные услуги, целевым ли платежом перечисляется квартплата, потому что контроля за финансовой деятельностью управляющих компаний нет и бюджетом наши платежи не учитываются и расчётно-кассовыми центрами не проверяются.

Этим зачастую пользуются недобросовестные управляющие компании. Чтобы деньги, вносимые жильцами, стали подконтрольны, управление домом должно принадлежать самим владельцам квартир, для чего нужно создавать ТСЖ. А что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме какие?

Организация реконструкции

После того, как план работ составлен и смета разработана, управляющая организация должна обеспечить проведение ремонтных работ. Косметический ремонт может быть организован как собственно сотрудниками УК, так и сторонним подрядчиком.

ВАЖНО: следует помнить, что собственники при этом не должны вносить никаких дополнительных взносов, так как, в соответствии со , оплата всех текущих работ уже включена в плату за помещение и коммунальные услуги.

Текущий ремонт считается выполненными только после того, как подрядчик продемонстрирует отремонтированный подъезд и жильцами будет подписан Акт приема работ.

Требования в ТСЖ

К многоэтажным домам предъявляются высокие требования по технологии, технике и безопасности еще на этапе строительства в силу большой ответственности.

Также и содержание и поддержка такой конструкции имеет строгие стандарты и регламент, поэтому законодательство окружило ТСЖ пределами и условиями для осуществления деятельности.

К охране труда

Чтобы гарантировать безопасность выполняемых инженерно-технических работ в доме сотрудники ТСЖ — штатные и приглашенные — обязаны проходить и знакомиться с инструкциями эксплуатации ТСЖ и подписываться в журналах безопасности. Такие действия необходимы при следующих работах:

  • ремонт крыши;
  • обслуживание лифтов;
  • монтаж и демонтаж окон;
  • установка систем кондиционирования;
  • прочих ремонтно-бытовых операций.

Требования относятся к охране труда, так как заботятся о безопасности не только жильцов, но и самих работников

Важно соблюдать грань между служебными обязанностями и личной защитой жизни и здоровья.

К пожарной безопасности

Еще со школьных лет все знакомы с нормами противопожарной системы и эвакуации. Для многоэтажного дома эти правила особенно актуальны, так как быстро покинуть дом смогут только жильцы нижних ярусов.

Основные требования:

  • пожарные лестницы доступны для использования, не захламлены, регулярно проверяются на предмет годности;
  • запрет на сжигание мусора и тем более горючих отходов;
  • разведение огня внутри дома и в окружающей территории;
  • запрет на держание легко воспламеняющихся предметов и вещей;
  • курение исключительно на специально отведенных для этого площадках;
  • наличие планов эвакуации, огнетушителей и кранов.

Большинство людей пренебрежительно относится к технике безопасности. Однако практика демонстрирует большое число аварийных ситуаций с пострадавшими и жертвами. Среди которых часто оказываются дети. Поэтому ТСЖ обязано донести до всех жильцов важность соблюдения норм и периодически проводить повторный инструктаж.

Требования

 ТСЖ, обслуживающее дом, обязано следить за тем, чтобы в подчиняемых многоквартирных домах строго соблюдались правила и разные требования, предусмотренные действующим законодательством с целью обеспечения безопасного проживания всех жильцов. А нарушение таких правил часто приводит к штрафованию.

К охране труда

Люди, которые выполняют работу по обслуживанию разных систем в многоквартирных домах и поддерживают их в хорошем состоянии, иногда подвергаются опасности. Поэтому требуется обеспечение охраны труда, а также соблюдения техники безопасности работы специалистов и мастеров.

В связи с этим в ТСЖ необходимо разработать типовые инструкции, вести специальные журналы отчетности. Кроме того, следует назначить работника, который будет контролировать соблюдение правил охраны труда.

Пожарной безопасности

Особое внимание в многоквартирных домах должно обязательно уделяться обеспечению пожарной безопасности и неукоснительному соблюдению следующих правил:

  1. На наружных лестницах не должен находиться различный мусор.
  2. Необходимо, чтобы наружные лестницы были всегда в исправном состоянии.
  3. Курить нужно только в специальных местах.
  4. Запрещено хранить в помещении быстровоспламеняющиеся вещества.
  5. Запрещено разводить костры вблизи домов.

Благодаря постоянному контролю, а также ежедневной работе ТСЖ удается обеспечить выполнение всех задач, которые необходимы для нормального и безопасного проживания жильцов в многоквартирных домах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Учет операций по текущему ремонту в бухгалтерском и налоговом учете ТСЖ, ЖК, ЖСК

Жилищные объединения – это некоммерческие организации. При определении налоговой базы они не учитывают вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это касается жилищных объединений, применяющих и общую систему налогообложения, и УСНО.

К сведению 

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

К обязательным платежам, совершаемым в порядке, установленном органами управления ТСЖ, отнесены платежи членов товарищества, связанные с оплатой расходов на текущий ремонт общего имущества.

С точки зрения налогообложения поступления на текущий ремонт квалифицируются как средства целевого финансирования при условии раздельного учета и целевого использования.

Если раздельного учета нет, у налогоплательщика средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

  • Направления реформирования ЖКХ и проблемы на пути модернизации

Справка

Из письма ФНС России от 12.05.2014 № гд-4-3/8909@

Согласно п. 3 ст. 162 НК РФ не включаются в налоговую базу денежные средства, полученные УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в МКД.

Освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость ремонтных работ, выполняемых подрядчиком, НК РФ не предусматривает.

В бухучете поступления на текущий ремонт могут быть отнесены к целевым средствам, если они собираются примерно по той же схеме, что и взносы в фонд капитального ремонта: детальные параметры ремонта заранее не согласуются.

Если же при принятии решения о внесении платы за текущий ремонт подъездов устанавливаются сроки, перечни и стоимость работ, то целесообразно формировать доходы будущих периодов.

Поступления платежей от членов товарищества не признаются доходом ТСЖ и в бухгалтерском учете и отражаются в учете в качестве средств целевого финансирования. Планом счетов для учета средств целевого финансирования предназначен балансовый счет 86 «Целевое финансирование».

Возникновение задолженности по целевым средствам следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: Дебет 76 Кредит 86;

  • фактическое поступление средств отражать: Дебет 51 Кредит 76;
  • средства, использованные на финансирование текущих расходов, списывать: Дебет 86 Кредит 202.

Все денежные поступления в ТСЖ необходимо разделить на два источника:

  • полученные от членов ТСЖ;
  • полученные от собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Денежные поступления от членов ТСЖ в бухгалтерском учете должны быть оприходованы следующим образом: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76.5 «Расчеты с собственниками помещений».

Поступления от собственников, которые не являются членами жилищного объединения, приходуются следующей проводкой: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», а начисление платежей за содержание и текущий ремонт учитывается по кредиту счета 90 «Продажи».

Важный вопрос в учете ТСЖ – обобщение расходов по содержанию и текущему ремонту и сопоставление начисленных по смете и фактически израсходованных сумм.

Существует два варианта учета.

Первый вариант предусматривает использование счета 96 «Резервы предстоящих расходов» и создание на нем единого источника финансирования.

  • Дебет 86, 76-5, 84 Кредит 96 «Резервы предстоящих расходов» – ежемесячно предполагаемые расходы по смете;
  • Дебет 96 Кредит 10, 60, 69, 70 и др. – cуммы фактически понесенных затрат.

Второй вариант предусматривает обособленный учет расходов в соответствии со сметой на отдельном счете. Вы можете открыть забалансовый счет, назвать его «Сметные расходы» и вести аналитический учет по статьям расходов. Ежемесячно сопоставляя дебетовый и кредитовый обороты, вы определяете экономию или перерасход по каждой статье сметы. 

Как принимается решение о проведении текущего ремонта в ТСЖ

Проведение текущего ремонта в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников ТСЖ.

Важно!

Собственники МКД утверждают на общем собрании ТСЖ перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п.17Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, далее по тексту – Правила №491).

Общее собрание членов ТСЖ может проводиться путем:

  • очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме);

  • заочного голосования (опросным путем);

  • очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников ТСЖ будет считаться правомочным, если в нем участвовало более 50% от общего количества собственников МКД. При этом принятые решения в части проведения текущего ремонта дома, являются обязательными для всех собственников МКД, в том числе для собственников МКД, которые не принимали участие в общем собрании либо голосовали против принятия решения большинства собственников (п.5 ст.46 ЖК РФ, п.2 ст.181.1 ГК РФ, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2015 г. №33-18199/2015).

Можно ли открыть спецсчет без ТСЖ

В соответствии с требованиями законодательной базы, открыть спецсчет без ТСЖ вполне возможно. Обновленные нормы жилищного законодательства гласят, что открытие отдельного счета на капремонт может проходить под патронажем жилищных кооперативов, управляющих организаций.

Кроме того, собственники помещений вполне могут решить самостоятельно создать определенную структуру, которая будет находится под их полным контролем, на базе которой и будет открыт счет для аккумуляции денег на капремонт.

В данной ситуации средства могут быть в любой момент направлены на выполнение необходимого объема работ по итогам собрания жильцов.

Перечень работ по текущему ремонту

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении №7 к правилам №170 и включает в себя:

Объект ремонта

В чем заключаются работы по текущему ремонту

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы

Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов

Перекрытия

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска

Крыши

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов

Полы

Замена, восстановление отдельных участков

Печи и очаги

Работы по устранению неисправностей

Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах

Центральное отопление

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях

Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит

Список источников

  • urexpert.online
  • xranitelochaga.ru
  • zakondoma.ru
  • svoe.guru
  • www.audit-it.ru
  • znatokprav.ru
  • www.gkh.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *