Стоимость арендной платы за 1 квадратный метр нежилого помещения

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в . Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

Способы указания арендной платы:

  • Фиксированная стоимость.
  • Цена за квадратный метр.
  • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

  1. Размещение нежилого помещения.
  2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
  3. Назначение объекта.
  4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Расчет арендной платы за нежилое помещение

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться . Она устанавливает следующее:

  • По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
  • Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

  1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
  2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей

Президиум ВАС РФ в указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными.

Об утверждении Правил расчета ставки арендной платы при передаче республиканского имущества в имущественный наем аренду

В соответствии с пунктом 50 Правил передачи государственного имущества в имущественный наем (аренду), утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 13 февраля 2014 года № 88, ПРИКАЗЫВАЮ: 1. Утвердить прилагаемые Правила расчета ставки арендной платы при передаче республиканского имущества в имущественный наем (аренду). 2. Признать утратившими силу: 1) приказ Министра финансов Республики Казахстан от 13 февраля 2012 года № 96 «Об утверждении базовой ставки и размеров применяемых коэффициентов, учитывающих тип строения, вид нежилого помещения, степень комфортности, территориальное расположение, вид деятельности нанимателя, организационно-правовую форму нанимателя при передаче республиканского имущества в имущественный наем (аренду)» (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов под № 7437, опубликованный 4 мая 2012 года № 64 в газете «Юридическая газета»); 2) приказ Министра финансов Республики Казахстан от 1 августа 2012 года № 365 «О внесении изменения в приказ Министра финансов Республики Казахстан от 13 февраля 2012 года № 96 «Об утверждении базовой ставки и размеров применяемых коэффициентов, учитывающих тип строения, вид нежилого помещения, степень комфортности, территориальное расположение, вид деятельности нанимателя, организационно-правовую форму нанимателя при передаче республиканского имущества в имущественный наем (аренду)» (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов под № 7848, опубликованный 26 октября 2012 года № 162 (2344) в газете «Юридическая газета»). 3. Департаменту методологии распоряжения республиканским государственным имуществом и процедур реабилитации и банкротства (Адилханов Д.Б.) обеспечить: 1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан и его последующее опубликование в официальных средствах массовой информации в установленном законодательством порядке; 2) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства финансов Республики Казахстан. 4. Настоящий приказ вводится в действие со дня государственной регистрации и подлежит официальному опубликованию.

Приказ Заместителя Премьер-Министра Республики Казахстан — Министра финансов Республики Казахстан от 20 мая 2014 года № 236. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 24 июня 2014 года № 9534. Утратил силу приказом Министра финансов Республики Казахстан от 29 января 2019 года № 38

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от . Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

  • Аим – плата за имущество.
  • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
  • j инф – индекс инфляции.
  • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

  • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
  • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
  • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
  • Кт – тип нежилого помещения.
  • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
  • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

  • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
  • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
  • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
  • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
  • S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов на тему купли-продажи недвижимости. Из них вы узнаете:

  • размер налога для продавца;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы покупки объекта у застройщика;
  • правила оформления сделки между физлицами;
  • как грамотно составить ДКП, правила оформления договора при сделке с нежилым объектом и ЗУ, а также как подписывают соглашение, если одна из сторон — ООО.

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Какие виды бывают

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

    Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Торговая недвижимость

В октябре 2017 г. на рынке экспонировался 661 объект общей площадью 202 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 8%, а общая площадь – на 3%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что ниже показателя сентября на 3% по количеству и на 9% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 7% и составила 56 249 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка нескольких дорогих объектов – на Сытинском пер. (81 кв.м, 103 700 руб./кв.м/год ), Смоленском бульваре (173 кв.м, 104 700 руб./кв.м/год) и ул.Б.Дмитровка (357 кв.м, 100 980 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в октябре 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь – на 3%.  Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 193 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 1% и составила  28 696 руб./кв.м/год.

Положительная динамика ставок наблюдалась только по торговым объектам за пределами центра, однако с учетом инфляции о положительных тенденциях нельзя говорить и в этом случае.

Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 36 414 9,298 0,258 56 249
К сентябрю 2017 -3% -16% -9% -6% -7%
К октябрю 2016 -28% -21% -0% +38% -12%
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 625 4 625 193,192 0,309 28 696
К сентябрю 2017 -8% -5% -3% +6% -1%
К октябрю 2016 +21% +22% +11% -8% +4%

Минимальная ставка годовой арендной платы и базового размера стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади при расчете арендной платы в г

Постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, и субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения и образования, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, установлена ставка арендной платы в размере 4500 рублей за кв. м в год

Постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП срок действия постановления Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП продлен до 31 декабря 2011 г., в 2011 г. применяется коэффициент-дефлятор к ставке арендной платы, действующей в 2010 г., равный 1,1 (утратило силу)

Список источников

  • yuristznaet.ru
  • urexpert.online
  • svoe.guru
  • urist-yslugi.ru
  • rrg.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *