Обманутые дольщики и жилищное законодательство. Механизм создания жилищно-строительного кооператива далее

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Условия вступления в Пик

  • ​ Ограничения в возрасте до 55 лет;
  •  Наличие паспорта РФ;
  •  Платёжеспособность. Вступительный паевой взнос составляет 5% от полной стоимости желаемой квартиры, первоначальный – не менее 10%.

 Очерёдность — первый риск

После уплаты первых взносов, пайщик становится не только почётным членом ПиК, он попадает в трёхуровневую очередь. На первом уровне осуществляется накопление пая, на втором подбор жилья, соответствующего требованиям, а третий уровень является дополнительным, на тот случай, когда кто-либо из пайщиков временно отказывается от своего права на выбор предлагаемого жилья. Суть этой трёхуровневой схемы достаточно проста: кто в средствах неограничен, тот быстрее исполнит своё желание о новом жилье. Устанавливается так называемый членов кооператива. От положения в этом рейтинге и зависит переход на следующий, более престижный уровень.

Дополнительные сведения

В уставе отражен полностью весь план будущих работ. Указывается в нем, что именно строится, каким способом. Будут ли еще возводиться гаражи, хозяйственные постройки, парковочные места, детская площадка.

Можно построить все что угодно, добавить массу деталей. Но главное, чтобы все члены сообщества это одобрили и готовы были заплатить за дополнительный комфорт. И в финансовом документе об оплате обычно присутствует информация о нескольких видах взносов:

  • вступительный взнос;
  • паевый;
  • на ремонт дома;
  • на эксплуатацию и содержание мест общего пользования.

Кстати, тому, кто внес паевый взнос, принадлежит квартира. А все остальное – общее, и принадлежит кооперативу на общих для всех правах.

Риск потерять деньги

 Нет причин ликовать и тогда, когда наступает долгожданное время получения права подбора собственного жилья. Есть риск потерять деньги или их часть. Дело в том, что посреднические услуги, которые оказывают риэлтерские компании, любой из членов ПиК обязан оплачивать. Подписывая договор, пайщик соглашается на это. Услуги риелторов в основном сводятся к оформлению необходимых при купле-продаже документов, однако, стоимость этих ограниченных услуг 2-3% от цены на приобретаемое жильё. В случае, когда пайщик отказывается идти на невыгодную для него сделку и не соглашается на договор с риэлтерской компанией, его просто-напросто вычёркивает из списка членов кооператива. Из вложений возвращается паевой взнос, а вот вступительные вклады остаются в ПиК.

​ К действующей в ПиК зачётной программе тоже много вопросов. Согласно установленным правилам пайщик, заплативший вступительный и первоначальный взносы имеет право использовать имеющеюся у него собственную недвижимость для выплат по основному взносу, но вот продать или купить эту недвижимость пайщик не может. Полноправные хозяева ПиК и риэлтерские компании, они обладают всеми правами и возможностями собственника, вплоть до назначения выгодной для них цены на жильё, интересы и требования собственника при этом не учитываются.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК () нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Дело сделано, риск остался или цена звания собственника

 На финальной стадии, когда жильё подобрано, одобрение получено и назначается сделка, неосведомлённого пайщика поджидает ещё один малоприятный сюрприз. Пайщик заключает договор о предоставлении финансовой поддержки и тут же обязан на 3 года застраховать так называемый риск потери звания и права собственника. Стоит это удовольствие 0,6% от общей стоимости квартиры в год. А дальше зависимость от обстоятельств: все документы на недвижимость отправляются под чуткий надзор и хранение в ПиК. Недоступны для пайщика они будут до момента полной выплаты пая.

 Владея информацией, можно избежать многих рисков, связанных с приобретением недвижимость через паевой кооператив. Это не тот случай, когда требуется быстрое принятие решений. Думайте, взвешивайте и не спешите. Какой бы из способов исполнения своих жилищных желаний вы ни избрали, знающих людей, и помощь специалистов будут незаменимы. И ещё, читайте договоры, прежде чем их подписывать.

Еще по теме Создание и государственная регистрация жилищных кооперативов

  1. Глава 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ, СОЗДАНИЕ, РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
  2. § 6. Пользование жилыми помещениями в домах
    жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  3. 1. Положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов в условиях перехода к рынку
  4. § 5. Право на жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  5. Статья 13. Порядок государственной регистрации юридических лиц при их создании
  6. Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
  7. Прием в члены жилищного кооператива
  8. Прекращение отношений членства в жилищном кооперативе
  9. Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПРИ ИХ СОЗДАНИИ
  10. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
  11. Выселение из жилых помещений в домах жилищных кооперативов
  12. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
  13. Глава VIII. ОТКАЗ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
  14. Глава 3. ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ
  15. 9. Порядок создания и регистрации коммерческого банка
  16. Перечень записей, которые подлежат обязательному внесению в государственный реестр при государственной регистрации реорганизации юридического лица путем преобразования
  17. Перечень записей, которые подлежат обязательному внесению в государственный реестр при государственной регистрации реорганизации юридических лиц путем разделения
  18. Статья 3. Государственная пошлина за государственную регистрацию


Авторское право –

Адвокатура России –

Адвокатура Украины –

Административное право России и зарубежных стран –

Административное право Украины –

Административный процесс –

Арбитражный процесс –

Бюджетная система –

Вексельное право –

Гражданский процесс –

Гражданское право –

Гражданское право России –

Договорное право –

Жилищное право –

Земельное право –

Исполнительное производство –

Конкурсное право –

Конституционное право –

Корпоративное право –

Криминалистика –

Криминология –

Лесное право –

Международное право (шпаргалки) –

Международное публичное право –

Международное частное право –

Нотариат –

Оперативно-розыскная деятельность –

Правовая охрана животного мира (контрольные) –

Правоведение –

Правоохранительные органы –

Предпринимательское право –

Прокурорский надзор в России –

Прокурорский надзор в Украине –

Семейное право –

Судебная бухгалтерия Украины –

Судебная психиатрия –

Судебная экспертиза –

Теория государства и права –

Транспортное право –

Трудовое право –

Уголовно-исполнительное право –

Уголовное право России –

Уголовное право Украины –

Уголовный процесс –

Финансовое право –

Хозяйственное право Украины –

Экологическое право (курсовые) –

Экологическое право (лекции) –

Экономические преступления –

Юридические лица –


Педагогика –

Cоциология –

Абитуриентам и школьникам –

БЖД –

Биология –

Горно-геологическая отрасль –

Гуманитарные науки –

Журналистика –

Искусство и искусствоведение –

История –

Культурология –

Медицина –

Наноматериалы и нанотехнологии –

Науки о Земле –

Политология –

Право –

Психология –

Публицистика –

Религиоведение –

Учебный процесс –

Физика –

Философия –

Эзотерика –

Экология –

Экономика –

Риски участия в ЖСК

При организации жилищно-строительных кооперативов нужно помнить о рисках, которым подвергаются их участники.

1. Основной риск – невыполнение объединением своей прямой задачи, например, строительства дома. Причины этого могут быть разные:

  • недостаток финансирования;
  • сложности с реализацией проекта;
  • невозможность оформления разрешительных документов и так далее.

2. Увеличение стоимости строительства в сравнении с заявленной изначально. Дополнительные средства должны вносить сами члены организации.

3. Отсутствие компенсаций для членов при срыве сроков по вине жилищного кооператива. Каждый член объединения отвечает за строительство наравне с остальными, поэтому и ответственность делится на всех.

4. ЖСК не предоставляют гарантий на передающееся членам жилье.

5. Финансово-хозяйственная деятельность контролируется только той комиссией, которую он избирает внутри себя.

6. Конкретные квартиры для каждого члена кооператива выбираются управляющим органом. Заселение происходит на основании данного решения. При нарушении уставного порядка в ходе распределения возможны споры между участниками объединения.

Описанные риски достаточно серьезны, при их возникновении страдают интересы обычных членов кооператива. Опасность наступления негативных явлений возрастает, если управляющие органы ЖСК связаны с застройщиками или инвесторами, а простые участники не проявляют активности в работе объединения.

И недостатки

Минусы тоже есть. Главное, взвесить, чего больше – плюсов или минусов. Но о недостатках ЖСК тоже стоит знать. Вот основные из них:

  • вся ответственность ложится на членов ЖСК – поиск строительной организации, архитекторов, приобретение стройматериалов;
  • следует тщательно контролировать расходы в ходе строительства и приобретения стройматериалов, средств должно хватить;
  • коллективная ответственность требует внесения недостающих средств в общее дело, когда кто-то из членов кооператива не смог сделать вовремя взнос;
  • возможна только после полного внесения паевых взносов;
  • есть риск банкротства ЖСК.

Обманутые дольщики и судебные тяжбы

Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.

Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания – защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.

На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.

Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.

Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.

Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:

  • нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
  • не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
  • не предоставил возможность вступить в члены кооператива.

Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.

Что такое ЖСК

Купить квартиру на паях можно, вступив в жилищно-строительный кооператив. По сути, это менее затратная альтернатива ипотеке. Как говорится в статье 110 Жилищного кодекса РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Членом жилищного кооператива может стать любой гражданин РФ, достигший 16 лет. Вступив в жилищный кооператив, его участник получает из общей кассы пайщиков недостающие средства на покупку квартиры, причем с него не требуют огромные проценты, как при получении , стоимость займа относительно низкая. «Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса», – говорится в ст.124 Жилищного кодекса РФ.

Однако чтобы стать полноправным членом кооператива, необходимо внести вступительный взнос, который может достигать 5% от стоимости квартиры. Взнос не идет в учет стоимости приобретаемого жилья. Дальнейший сценарий развития событий зависит от устава конкретного кооператива. Как правило, нужно внести первоначальный взнос в размере 10%. Потом пайщик по графику регулярно вносит определенный суммы в кассу кооператива. Как только сумма достигает 50% от стоимости предполагаемой квартиры, кооператив покупает ему жилье, оформляя в свою собственность. С пайщиком заключается договор аренды, он живет в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок ее погашения может достигать 10 лет. Как только сумма полностью выплачена, квартира переходит в его собственность. «Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью», – говорится в статье 129 Жилищного кодекса РФ.

Вместо процентов по кредиту члену жилищного кооператива необходимо вносить ежегодные административные взносы, которые равняются примерно 6% от размера ссуды. Сумма зависит от стажа пайщика – если участник постепенно вносил паевые взносы, то ему предоставляется более низкая ставка, чем тому, кто сразу внес 50%.

Помимо относительно низких процентов по ссуде, еще один важный плюс покупки на паях с помощью кооператива по сравнению с ипотечным кредитом, связан с тем, что члену кооператива не нужно собирать огромное количество документов. В некоторых кооперативах, для вступления достаточно предъявить паспорт.

Список источников

  • www.syl.ru
  • www.gkh.ru
  • www.kakprosto.ru
  • texts.news
  • www.eaapa.ru
  • viplawyer.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *