Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры юридические основания исковое заявление о расторжении сделки купли-продажи недвижимости

Расторгнуть по решению одной стороны

Аннулировать договор можно также и в одностороннем порядке. Особенно легко это сделать, если в самом документе предусмотрено подобное условие.

  • Не выполненные вовремя обязательства.
  • Не произведена оплата.
  • Исполнителя лишили лицензии на проведение определенного вида работ.
  • Сторона или обе неоднократно нарушают условия соглашения.

Таким образом, если имеются достаточно веские основания, то договор можно и аннулировать. Это не повлечет за собой более серьезных последствий, чем могли бы быть при продолжении сотрудничества.

Как конкретно можно аннулировать, это указано в законодательстве. Если обе стороны пришли к такому заключению, то оформляется документ, подтверждающие решение сторон. Если решение приняла только одна сторона, то она отсылает оппоненту претензию, где должны быть указаны основания принятого ею решения. Также можно обратиться с заявлением в суд, перед которым ходатайствовать о расторжении любого заключенного договора.

Аннулирование сделки приводит к аннулированию всех последствий, связанных с ней.

Как расторгнуть предварительный договор до регистрации

Ранение договоренности фиксируют время заключения основного документа, в них четко прописывается сумма задатка или аванса, а также дата купли-продажи. Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры оформляют соглашением.

Основания:

  1. Нежелание любого из участников подписывать основной договор.
  2. Неоплата.

Соглашение называет основные условия: сумму, объект, сроки, стороны. После подписания его заверяет нотариус. Пошлина зависит от суммы, вписаной в документ.

После регистрации сделки

Когда в ЕГРН отражен переход права собственности, расторгнуть договор нельзя. До передачи денег можно оформить обратную сделку, порядок которой идентичен изначальному. Фактически продавец и покупатель меняются местами.

При исполненной купчей, после оплаты, оснований для расторжения нет. Покупатель уже является собственником. Его право на квартиру ничем не ограничено.

При оформлении по ипотеке

Ипотека отличается тем, что в нее вносятся данные о залоге. До момента погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, поэтому покупатель не вправе ею распоряжаться.

Помимо стандартных мероприятий в случае с ипотекой при расторжении предварительного договора есть и дополнительные:

  1. Деньги возвращаются в банк.
  2. Подается заявление об отказе от кредита с указанием причины.
  3. Банк получает компенсацию расходов (пени, проценты), обозначенных в ипотечном договоре.

На новый объект заемщику придется проходить всю процедуру кредитования заново, нести все связанные с этим расходы. Поэтому возврат задатка в двойном размере из-за отказа продавца в какой-то степени это компенсирует. Такое условие не входит в число обязательных, поэтому позаботиться о нем нужно самостоятельно.

Если оформили в рассрочку

В предварительном договоре можно предусмотреть оплату за квартиру частями. Каждый транш фиксируется распиской. Возврат происходит по соглашению: сразу, в конкретный срок, и также оформляется распиской.

В предварительный договор можно вписать штрафные санкции за его неисполнение или расторжение. Суммы штрафов не ограничены. Эта выплата производится вместе с возвратом основных средств.

Например, сумма задатка равна 257 тыс. руб. Штраф равен 500 тыс. руб. Отказываясь совершать сделку, покупателю придется к уже внесенным 275 тыс. руб. доплатить еще 500 тыс. руб.

При покупке у организации (застройщика)

Важно понимать, что по ФЗ № 214, нельзя заключить предварительный договор при долевом участии в строительстве до введения жилья в эксплуатацию. . Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными

Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными. Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Прекратить отношения участники могут в любой момент. Пока не заключен основной договор, квартира принадлежит организации. Компенсации за расторжение также должны быть предусмотрены и внесены в специальный раздел документа.

Обратите внимание! За несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию и передачу ключей собственнику положена . Поэтому преждем чем расторгнуть договор, нужно взвесить все за и против.

. Если был использован материнский капитал

Если был использован материнский капитал

Государственная субсидия (материнский капитал) используется для погашения части стоимости покупаемого жилья.

Источником средств выступает Пенсионный фонд РФ. Деньги перечисляются на счет бывшего собственника в течении 2 месяцев после регистрации договора купли продажи квартиры.

Отказавшийся от сделки продавец возвращает средства в ПФР. Если Фонд вдруг отклонит квартиру, то покупателя не штрафуют.

Сделка с задатком

Предварительная договоренность нужна тогда, когда хотят иметь уверенность в том, что купля-продажа будет обязательно.

Задаток – своего рода страховка. Отказавшийся от покупки покупатель не получит деньги назад. Если же продавец хочет отказаться, то он отдает сумму в двукратном размере.

Важно: нельзя путать аванс с задатком. Аванс – это часть стоимости недвижимости, которую покупатель может внести до основного подписания, а в случае отказа от сделки полностью вернуть деньги.

Особенности раздела приватизированной квартиры

Часто бывают ситуации, что после раздела имущества бывший супруг, не участвовавший в приватизации, отказывается покинуть занимаемое помещение, ссылаясь на то, что он в нем прописан. Однако в соответствии с российским законодательством после развода гражданин, прекративший семейные отношения с собственником жилья, утрачивает право пользоваться им.

Конечно, после развода суд оставляет право пользования жилым помещением на некоторое время для того, чтобы гражданин мог найти новое место жительства. После истечения этого срока гражданин должен покинуть занимаемое помещение. В случае если он не хочет сделать это самостоятельно, то нужно обратиться в компетентные органы.

Роль юриста в разделе приватизированной квартиры

Бракоразводные процессы отличаются повышенным эмоциональным накалом, а значит, стороны, скорее, хотят выяснить отношения, чем действительно найти какой-либо выход из сложившейся ситуации.

Без помощи юриста не обойтись, ведь только этот специалист знает все тонкости семейного и жилищного законодательства, а значит, сможет помочь в любой непростой ситуации.

В первую очередь если вы решили разделить собственность, то необходимо обратиться за юридической консультацией по этому вопросу. Юрист ответит на все интересующие вас вопросы и уточнит особенности конкретно вашей ситуации, которые могут быть важны, если раздел квартиры дойдет до судебного разбирательства.

Без помощи адвоката вы рискуете столкнуться с грузом проблем как эмоциональных, так и юридических, с которыми очень трудно справиться самостоятельно.

Необходимый пакет документов

Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить пакет документов, в котором должны присутствовать:

  1. справка об оплате госпошлины;
  2. копия договора;
  3. документ, подтверждающий право собственности;
  4. документы, подтверждающие попытки досудебного урегулирования конфликта;
  5. справка о передаче денег.

В исковом заявлении указывается следующая информация:

  1. кому адресовано заявление;
  2. Ф.И.О. и контактные данные истца;
  3. претензия:
  • факты: кто и когда купил, за какую сумму;
  • причины аннулирования договора;
  • требования: каждое из требований должно быть обоснованно. То есть если речь идет о компенсации расходов, то к исковому заявлению должны прилагаться квитанции и чеки. В исковом заявлении необходимо указать, что подтверждающие расходы документы приложены.

Весь процесс может затянуться на несколько месяцев и состоять из нескольких этапов. Если при составлении искового заявления не были учтены те или иные факты или требования, то вполне вероятно, что для их удовлетворения придется писать повторное исковое заявление.

Видео по теме

Оцените материал

Порядок расторжения договора купли-продажи

В соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ, порядок расторжения документа о купле-продаже может быть осуществлен несколькими способами:

  • 1-ый — получить согласие второго участника сделки на аннулирование контракта;
  • 2-ой — обратиться в судебную инстанцию с прошением о расторжении документа.

Алгоритм действий предусматривает:

Если у одного из участников сделки возникает необходимость ее расторжения, он обязан письменно известить об этом другого участника. Если в ответ он получает отказ, или нет ответа на протяжении 30 дней, то желающий аннулирования договора вправе обратиться в судебную инстанцию.

Для обращения в судебную инстанцию понадобится предоставить письменное заявление, договор купли-продажи и некоторые документы

В заявлении важно описать причины для расторжения соглашения, ссылаясь на нормы законов.

До регистрации

Некоторые виды соглашений подлежат обязательной регистрации в реестре. Юридическая значимость таких контрактов наступает не в момент их подписания или нотариального заверения, а в момент регистрации в специализированном уполномоченном государственном учреждении.

В случае, когда стороны обоюдно желают расторгнуть сделку о продаже (покупке) чего-либо, им следует составить специальное соглашение об аннулировании ранее заключенного соглашения. Если составленный договор был заверен нотариально или подан в Единый Реестр для регистрации, то в эти учреждения следует подать копию соглашения о расторжении.

Если досудебно решить ситуацию не удалось, одна из сторон вправе направиться в суд. Чтобы обратиться в судебную инстанцию необходимы основания. Причины для обращения в суд могут быть разные, главное чтоб они были подтверждены законодательно. В орган суда подается исковое заявление, содержащее информацию:

  • наименование инстанции, в которую подается документ;
  • оглавление прошения;
  • описание сложившейся ситуации;
  • требования;
  • список бумаг, прилагаемых к письму;
  • подпись заявителя и дата составления.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи можно

Кроме искового требования, в судебную инстанцию нужно подать определенный перечень бумаг. Документы, прилагающиеся к иску:

  • копии иска подаются в количестве, соответствующем количеству участников судебного разбирательства;
  • копия договора купли-продажи;
  • доказательства для обращения в суд;
  • квитанция об уплаченной госпошлине;
  • иная документация по запросу судебных работников.

После принятия иска и документации, в суде начинается разбирательство. По его окончанию глава суда вынесет вердикт.

После регистрации

После проведения процедуры регистрации, расторгнуть договор практически невозможно. Если по обоюдному желанию сторон, то можно аннулировать соглашение, составив новый контракт купли-продажи, где продавец и покупатель поменяются местами. Окончательным нюансом при составлении обратного соглашения является обращение в специализированное учреждение для проведения новой процедуры регистрации.

Чтобы в одностороннем порядке аннулировать соглашение о покупке, следует известить вторую сторону сделки. В случае отказа следует направление в судебную инстанцию. Основания для расторжения договора купли-продажи после регистрации:

  • внесена неполная оплата или вовсе не поступили денежные средства;
  • существует неоговоренное обременение на объект покупки. Например, оно в залоге у кредитной организации или в нем прописаны какие-либо граждане, если объект — это недвижимость (квартира, дом);
  • бумаги были подписаны недееспособным гражданином. О недееспособности должно свидетельствовать судебное заключение;
  • одну из сторон вынудили подписать документацию.

Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Важным моментом является соблюдение срока исковой давности, который по данному виду споров стандартен и составляет 3 года. Для споров, возникающих в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного жилья, исчисление 3-летнего срока должно начинаться с момента возникновения у продавца права требовать внесения платы (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу № 33-31872/2015). Например, если по условиям договора деньги должны быть внесены одновременно с его подписанием, срок подачи иска рекомендуется отсчитывать именно с этого момента.

Отмена договора после сделки в судебном порядке

Если вторая сторона отказывается от аннулирования сделки, то предстоит обращение в суд. После подачи иска в суд другой стороне отправляется предложение о мирном, досудебном урегулировании конфликта. Следует убедиться, что это предложение было действительно получено. Стандартный срок ответа на него – 30 дней. Если в течение этого срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то делу дается судебный ход.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

  1. Подача искового заявления. В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело. При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.
  2. Предоставление документов. К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.
  3. Ожидание решения суда. К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу. В этом случае взыскание денег по приговору суда возлагается на судебных приставов, что также не является быстрым процессом.

Важно! При составлении судебного иска важно учесть, что суд способен удовлетворить только те требования, которые прописаны в нем. .

К примеру, в иске не прописано требование вернуть деньги или имущество, а только высказано желание расторгнуть договор

При положительном решении суда договор будет аннулирован, но для получения своей квартиры обратно (если истец является продавцом) потребуется писать повторный иск о выселении жильцов и возврате своей бывшей собственности.

К примеру, в иске не прописано требование вернуть деньги или имущество, а только высказано желание расторгнуть договор. При положительном решении суда договор будет аннулирован, но для получения своей квартиры обратно (если истец является продавцом) потребуется писать повторный иск о выселении жильцов и возврате своей бывшей собственности.

Лучше всего при составлении иска сразу выдвигать в нем целый ряд требований к ответчику:

  • аннулировать действие контракта (указать основания);
  • вернуть все имущество, переданное по договору купли-продажи, своему прежнему владельцу;
  • возместить все понесенные убытки, включая моральный вред (потребуются письменные доказательства понесенных убытков, показания свидетелей).

Можно ли расторгнуть и аннулировать сделку и как это осуществить

Решают, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, после изучения всех документов. Обязательно учитывают соблюдение условий, сроки перечисления указанной суммы, а также достоверность изложенной информации.

Отмена сделки купли продажи квартиры аналогично тому, как она состоялась, то есть письменно.

По ст. 450 ГК РФ, расторжение возможно:

  1. По соглашению.
  2. Односторонним, по суду или без.
  3. По основаниям, изложенным в законодательстве (ГК РФ, УК РФ).

Третий путь – это вынужденная мера при противозаконных действиях (мошенничество, подлог, злоупотребление доверием ). Тогда спорная сделка – это часть преступления.

Два первых пункта самые распространенные, поэтому механизм их тщательно отработан и требует скрупулезного подхода к выполнению стандартных действий.

Расторжение по соглашению сторон

Формулируют соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры тогда, когда его уже подписали, но регистрации в Росреестре еще нет.

По окончании этой процедуры остается только воспользоваться обратной сделкой, полностью пройдя тот же самый путь заново.

В тексте от имени продавца, обязательно указываются сведения:

  1. Место и дата подписания.
  2. Паспортные данные участников.
  3. Намерение отменить прежнюю договоренность.
  4. Описание квартиры: число комнат, площадь, почтовый адрес.
  5. Обязательство продавца принять по акту квартиру обратно.
  6. Свидетельство покупателя в том, что квартиру не подарили, не заложили, не продали за время, прошедшее после подписания купчей.
  7. Срок возврата денег и порядок.
  8. Указание на расходы по расторжению сделки.
  9. Подтверждение дееспособности обеих сторон.

Документ может заверяется нотариально. После возврата денег, квартиру передают по акту и регистрируют соглашение в Росреестре. После этого сделка будет окончательно расторгнута.

Расторжение по инициативе продавца или покупателя

Можно отказаться и после регистрации купчей в Росреестре, доказав нарушение ее существенного условия. К примеру, нет оплаты.

Для защиты от мошенничества придуманы предварительные договоры, по которым вносится задаток.

Расторгнуть их проще, ведь отказавшийся покупатель «дарит» задаток продавцу. Если отказывается продавец, то деньги возвращаются покупателю (двойное возмещение).

Односторонний разрыв – это когда:

  1. Истек срок продажи.
  2. Подано исковое заявление.

Покупатель успевает отказаться от квартиры, когда подписи поставлены, деньги в банковской ячейке, но регистрация в Росреестре не завершена. Этот механизм отлично зарекомендовал себя. При всем желании продавец не заберет оплату, пока не предъявит в банке выписку из ЕГРП.

Недействительность сделки купли-продажи

Есть два разных понятия: расторжение договора и признание сделки недействительной.

Общее у этих двух явлений только одно: договор и в том и в другом случае прекращает свое действие; обязанности сторон при этом также теряют свою актуальность и необходимость выполнения.

Последствия расторжения договора и признания соглашения недействительным будут разными: при признании сделки недействительной одна сторона, виновная, должна будет полностью вернуть ценности, которые она получила согласно договору купли-продажи и будет вынуждена выплатить компенсацию за ущерб, который она причинила второй стороне своими действиями в нарушение соглашения.

Судебные органы признают недействительным договор согласно требований статьи 167 ГК Российской Федерации в случае, если:

  • Договор нарушает нормы закона.
  • Одна сторона договора признана недееспособной или дееспособной с ограничениями.
  • Если признается, что договор был заключён тем лицом, которое не могло управлять своими действиями. Разница с предыдущим пунктом здесь в том, что человек этот не полностью недееспособный, имеется в виду, что подписавший договор участник не был в состоянии управлять своими действиями только во время подписания договора ввиду употребления наркотиков, алкоголя или по другим причинам.
  • Если одна сторона договора представлена несовершеннолетним подписантом. Однако в случае, если суд признает, что при данном договоре права несовершеннолетнего не были нарушены, то договор будет признан законным.
  • Если договор подписан с помощью обмана, преступного сговора или иных преступных обстоятельств. Для суда есть сложность в признании незаконности продажи квартиры только при установленном факте мошенничества. При мошенничестве необходимо подавать заявление и в полицию, и в суд. В полиции по вашему заявлению должно быть возбуждено уголовное дело на виновных.
  • При признании сделки мнимой или притворной, то есть если сделка заключается без правовых последствий или прикрывает иные правоотношения.

Иные неприятности с недвижимостью

Не стоит думать, что при приобретении недвижимости больше всего рискует покупатель. Риск есть и у продавца. Например, далеко не все покупатели рассчитываются за приобретенное имущество. Но ведь к моменту оплаты недвижимость, как правило, юридически и фактически уже передана покупателю. А согласно нормам закона требовать возврата надлежаще переданного имущества продавец не вправе.

Скажем прямо, что ситуация для продавца очень неприятная. Так как в данном случае покупатель элементарно не исполняет свою обязанность, а потому придется в судебном порядке требовать взыскания с покупателя цены недвижимости и компенсации за неосновательное обогащение, ведь пользуясь чужими деньгами, он может извлечь солидную выгоду.

Однако продавца по разным причинам такой вариант может и не устроить. А потому свою недвижимость можно вернуть иным способом. В законе есть норма, позволяющая расторгнуть договор, если обстоятельства сделки изменились настолько, что, зная о них заранее, стороны и вовсе бы не стали заключать такой договор. А кто мог предвидеть, что покупатель не рассчитается? Соответственно, для расторжения договора этого обстоятельства будет вполне достаточно.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

  1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
  2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
  3. Подготовить сопутствующие документы.
  4. Подать иск в суд.
  5. Принять участие в судебном процессе.
  6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

  • Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
  • Отказать в удовлетворении иска.

Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.

Как составить иск

Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

  • «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
  • Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
  • Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
  • Перечень документов.
  • Подпись и дата.

Если в иске содержится прошение «расторгнуть договор», а регистрация уже прошла, то, по сути, расторжение уже ни к чему не приведет. Необходимо добавить еще один пункт «… обязать ответчика вернуть истцу имущество (денежную сумму), переданную по договору купли-продажи».

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Скачать образец иска о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

  • копия договора купли-продажи;
  • доказательства досудебного урегулирования спора;
  • доказательства нарушений со стороны ответчика;
  • сведения о передачи денежных средств;
  • чек об оплате госпошлины;
  • копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно . В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Цена иска, руб. Фиксированная ставка, руб. n,% Сумма вычета, руб.
Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.) 4
20 001—100 000 800 3 20,000
100 001—200 000 3,200 2 100,000
200 001—1 000 000 5200 1 200,000
Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.) 13,200 0.5 1,000,000

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Срок исковой давности

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Список источников

  • www.advokat-moskva.ru
  • www.samso.ru
  • www.syl.ru
  • www.PapaJurist.ru
  • urmozg.ru
  • sudovnet.ru
  • sud-isk.ru
  • rusjurist.ru
  • ros-nasledstvo.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *