Покупка квартиры с обременением

Виды ипотека

Переходим теперь к различным видам обременений. Бесспорным лидером, заметно опережающим всех остальных, здесь является ипотека. «Число таких продаваемых квартир значительно, и будет продолжать увеличиваться, — прогнозирует Оксана Каплина, административный директор компании „ХИРШ“. — Поскольку растет число людей, чьи жизненные планы и возможности серьезно скорректировал кризис».

С тем, что триггером, спровоцировавшим рост предложений в данной категории, является именно кризис, согласна и Ольга Козлова. «Уровень доходов у населения снизился, — говорит она. — К тому же многие заемщики, оформившие ипотеку в иностранной валюте, после роста курса оказались в сложном положении: в переводе на рубли их долги перед банками выросли примерно в два раза. Например, недавно проводили сделку. Продавец приобретал квартиру с помощью ипотеки, которую брал в иностранной валюте. Квартиру сейчас мы продаем за 4 млн рублей. Однако вырученной суммой удастся погасить лишь 2/3 кредита. То есть после продажи квартиры и внесения полученных денег в счет погашения долга, он останется должен банку еще 2 млн рублей. По соглашению с банков после продажи квартиры остаток долга по кредиту будет переведен на имя продавца».

Что это такое

Приобретение квартиры всегда сопряжено с рисками мошенничества, хитрыми продавцами и нюансах, о которых предпочитают не говорить.

Обременение — это один из тех негативных факторов, которые потенциальному покупателю освещают не всегда, боясь испугать его.

Поэтому сам приобретатель должен разбираться в документации на недвижимость и уметь находить в ней нюансы, ведь когда жилье не подходит ему, он вполне может подыскать другой вариант.

Но однозначно известно то, что покупатель, даже отдавая свои деньги за жилье, далее не сможет совершать сделки до снятия обременения.

Разрешение на продажу жилья должна дать третья заинтересованная сторона, к примеру государство, собственник или другие участники правоотношений. Причем практически всегда обременение переходит на нового человека, и разбираться с ограничениями будет нужно уже ему.

Главные понятия

Для понимания того, что такое квартира с обременением, и какие особенности есть у ее приобретения, следует для начала разобраться в основных понятиях.

Они дадут возможность изучать законодательные акты и документы, предоставляемые продавцом, а также узнать, что такое покупка квартиры с обременением:

Термин Значение
Жилая недвижимость Объекты недвижимого имущества, которые изначально создавались с целью временного или постоянного проживания. Статус жилой недвижимости не может быть препятствием для ее коммерческого назначения, к примеру, это квартиры, строящиеся под продажу или аренду
Обременение Вид ограничения, который предполагает усеченную возможность пользования жильем, в частности проведения с ней сделок без ведома третьих сторон. Обременение предполагает некоторое обязательство, переходящее при покупке имущества именно покупателю
Ипотека Вид кредита, который предназначен для покупки жилья с одновременным его залогом. Ипотека рассчитана на длительный период, а также обычно предоставляется под льготный процент, но требует первоначального взноса в определенном проценте от стоимости квартиры

Какие бывают виды

Чтобы разобраться в том, какие ограничения могут сопровождать нового владельца квартиры, следует для начала разобраться в типах обременений:

Обременение Особенности
Ипотека Представляет собой жилье, которое находится в залоге у банка по кредиту, который не выплачен полностью, вследствие чего жилье выставлено на торги. Согласие на продажу дает банк, который также может разрешить сделку только на определенных условиях
Рента Плательщик ренты не может самостоятельно распоряжаться квартирой, в которой живет получатель
Арест Применяется в случае, когда к примеру, долго не оплачиваются коммунальные услуги, вследствие чего накладываются ограничения. Все сделки с таким жильем признают недействительными, и для покупки для начала нужно оплатить долги
Найм Продажа съемной квартиры ее владельцем, если там живут люди — дело договоренности. Продать он ее сможет, но вселиться новый владелец не будет иметь возможности, пока не истечет срок договора найма
Прописанный человек Один из граждан, даже после принудительного выписывания, сохраняет право на пользование квартирой
Сервитут на участок Право третьих лиц на использование участка, который фактически им не принадлежит
Аварийный дом В таком строении продать жилье нельзя, сделку просто не регистрируют

Стороны соглашения

Кроме уже известной стороны, которой является покупатель, и продавца, которым может выступать текущий собственник жилья, разрешение на сделку должны дать третьи лица.

Это может быть банк, который продает жилье, изъятое у неплательщика, государственный орган или жилец, который не может быть выписан из дома.

Так, договор купли-продажи, кроме соглашения сторон, должен содержать условия снятия обременения, а также разрешение третьей стороны, необходимое для продажи жилья с обременением.

Действующие нормативы

Для того, чтобы потенциальный покупатель мог проверить квартиру на наличие обременений, был учрежден закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Согласно ему был создан реестр недвижимого имущества, в котором находится вся информация по нему, включая задолженности, и история сделок, причем в него включаются как квартиры, так и земельные участки.

Продажа квартиры с обременением разрешена Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно которому наличие жилья в залоге у банка не является причиной для невозможности сделки.

Но здесь же оговаривается и тот момент, согласно которому требуется согласие банка для проведения процедуры продажи и покупки. А вот продажа квартиры по ипотеке и снятие с нее обременения происходит в согласии с нормами закона 102-ФЗ “Об ипотеке”.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  • её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  • обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
  • на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  • квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  • сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Что такое обременение

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

 Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как продать свое имущество

Продать такую квартиру возможно, если в кредитном договоре с банком указан пункт о праве досрочного погашения займа. Если такой пункт есть, то нужно сообщить в банк о своих планах и попросить разрешение на это от сотрудников банка.

Досрочные выплаты предоставленных в кредит сумм банкам не выгодны, но это все же лучше, чем получать долг через суд. Так что банки чаще всего соглашаются предоставить разрешение на продажу.

Нужно также написать в банк заявление об отчуждении жилой площади. После этого можно искать покупателя.

При заключении договора с риелторским агентством будет надо представить ему документы на квартиру. Риелтор должен иметь опыт в поисках покупателей для недвижимости с обременением, поскольку не все согласны на такую сделку.

Важно, чтобы данный специалист знал все нюансы проведения процесса продажи квартиры с обременением, иначе он не сможет грамотно объяснить последовательность действий покупателю. Помимо этого, есть риск ошибочных действий с его стороны

Можно также самостоятельно разместить объявления о продаже квартиры. При этом не следует скрывать факт обременения недвижимости, напротив, нужно об этом сообщить и указать, сколько составляет сумма долга.

Погасить кредитный заем можно с помощью денег из другого кредита. Данный кредит может быть получен в том же самом банке, либо в другом.

Также деньги для погашения может предоставить покупатель в виде аванса. Именно для этого в объявлении следует указывать сумму долга, потому что наличные деньги имеются не у всех.

При получении денег от покупателя, нужно заключить с ним предварительный договор о купле/продаже. После этого можно произвести расчет с банком по кредиту, а также получить свидетельство на квартиру, но уже без обременения. После этого можно завершать продажу.

Если нужной на аванс суммы у покупателя нет, то он тоже может получить кредит. Пытаться переоформить уже существующий кредит может не получиться по несогласию банка или покупателя.

В этом случае могут возникнуть сложности, потому что банки соглашаются предоставить разрешение на продажу в двух случаях. Один из них – когда квартира приобретается за наличные, и покупатель возвращает долг с денег, полученных в виде аванса. Другой – когда покупатель берет кредит в этом же банке, чтобы расплатиться с продавцом, поскольку таким способом банк приобретает другого клиента, оформившего кредит.

Но покупателя могут не устроить условия, предоставляемые банком. Или у клиента окажется плохая кредитная история, из-за которой банк не рискнет выдавать ему заем. Из-за этого сделка может быть сорвана.

Таким образом, для того, чтобы продать квартиру с обременением, понадобятся:

  • разрешение банка, предоставившего кредит,
  • документы на ваш объект недвижимости.

После того, как заем банку возвращен, и получена регистрация на свидетельство о владении квартирой без обременения, сделку можно завершать.

Виды обременения

 Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.

Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

Недвижимость в аренде.

Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.
. Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости

Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

и все остальные

Идущие следом виды обременений встречаются уже заметно реже. В их числе аренда. «Пока действует договор аренды, собственник не имеет права продать квартиру, — объясняет Мария Литинецкая. — Однако такие случаи не редкость. В результате квартиросъемщики попросту отказываются съезжать. А все договорные взаимоотношения по аренде приходится решать новоявленному владельцу. Например, известны случаи, когда покупателю приходилось с полицией буквально выгонять жильцов. Те не хотели съезжать, поскольку арендодатель не вернул им залог. Конфликт решился тем, что покупатель отдал депозит сам, хотя сделать это должен был старый владелец. И это еще не самое плохое развитие событий. В худшем случае квартиросъемщики портили имущество, отрывая обои и заливая бетоном водопроводные трубы».

Следующий вид — рента и договор пожизненного содержания с обеспечением. Специфика такого договора состоит в том, что покупатель (он же плательщик ренты) получает право собственности на квартиру и в принципе может ее продать. Однако рентополучатель (обычно пожилой человек) сохраняет право пожизненного проживания. Таким образом, если квартира и перепродается, то только «в комплекте» с проживающими там бабушкой или дедушкой. И новому собственнику придется продолжить выплачивать ренту.

Кстати, рента может снизить привлекательность квартиры и после того, как она (рента) выплачена. Оксана Каплина приводит реальный случай: женщина платила ренту и ухаживала за старушкой в течение 12 лет. Сейчас бабушка умерла, новая хозяйка хочет продать — но покупатели боятся. Они (а точнее, сопровождающие покупателей риэлторы) воспринимают данный эпизод в истории квартиры как нечто подозрительное. В итоге покупающая сторона, хотя и не может внятно изложить суть своих опасений, просто не хочет приобретать данный объект — «на всякий случай».

И еще одно обременение — наличие жильцов с право безвозмездного пользования квартирой. Суть проблемы в том, что при проведении приватизации жители квартир могли отказаться от участия в ней — и при этом сохраняли пожизненное право проживания. Поскольку о подобных гражданах нет сведений ни в свидетельстве о собственности, ни в выписки ЕГРП, были прецеденты, когда люди покупали такие квартиры. В итоге, чтобы отселить совершенно постороннего человека, им приходилось покупать ему отдельную квартиру.

Как ни странно это прозвучит, с обременением можно столкнуться и на первичном рынке. «Такое происходит в случае закредитованности застройщика, — объясняет Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК „Ареал“. — Квартира в этом случае находится в залоге у банка, и полученные от покупателя средства после заключения договора купли-продажи направляются в банк для оплаты залоговой стоимости. Затем банк выдает застройщику разрешение на продажу, снимается залог и регистрируется право собственности на покупателя. Проще схема будет, если платится 100% стоимости квартиры, сложнее — с ипотекой. Но в любом случае, обе ситуации вполне рабочие. Единственное, к сделке имеет смысл привлечь профессионального риелтора/юриста со стороны покупателя».

Как продать проблемную квартиру виды обременений

Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает. Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам). То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!

Вас может заинтересовать:

 Принудительный выкуп доли в квартире Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников.

Рефинансирование кредитов с просрочками Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок ().

Важные аспекты

Чтобы покупка жилья с обременением не была проблемной, следует заранее выяснить важные нюансы этой процедуры.

Так, следует понимать, как покупатель может самостоятельно проверить жилье на наличие ограничения и его тип. Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

А также какие особенности есть у оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры или жилья, которое было приобретено за материнский капитал. Кроме того, основные риски, связанные с обремененным жильем, тоже нужно учитывать.

Механизм проверки жилья

Проверить жилье можно двумя способами — порталом Росреестра и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП).

Если выбран первый способ, то на сайте реестра в строке электронных Госуслуг нужно выбрать пункт выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Далее открывается форма, в которой следует обязательно указать тип объекта, адрес и способ предоставления информации, а также адрес электронной почты.

Фото: механизм проверки жилья на ЕГРП (шаг-1)

Далее необходимо указать вид и категорию заявителя, фамилию и имя, а также данные удостоверения личности, к примеру паспорта. После этого соглашаемся на передачу данных, переходим в раздел прилагаемых документов и потом получаем результаты.

Фото: механизм проверки жилья на ЕГРП (шаг-2)

Если на квартире будут обременения, то в графе “Права и ограничения” их можно будет увидеть, но когда строка пустая, это значит, что никаких ограничений на ней нет.

Именно исходя из этой информации следует оперировать жильем, когда ограничения человека устраивают, он может покупать квартиру. В таком случае не нужно дополнительно проверять, ведь данные приходят прямо из ЕГРП.

Нюансы, покупки квартиры с обременением по ипотеке

Часто в продаже можно встретить квартиры, которые продаются, будучи в ипотеке. Это означает, что такое жилье было куплено за средства, полученные в качестве займа от банка, но владелец при этом не смог выплатить кредит.

Поэтому реализатором выступает банк, а средства, вырученные за продажу, погашают оставшуюся сумму займа, и покупка квартиры с обременением в пользу продавца будет именно таким случаем.

Но дело в том, что и собственник может сам продавать квартиру, правда сам банк должен это разрешить, ведь ипотека переходит на покупателя.

Это значит, что если у покупателя плохая кредитная история, либо ненадлежащее материальное положение, то сделку не одобрят, так как банк имеет риски очередной неоплачиваемой ипотеки.

Даже когда банк утвердил продажу, следует понимать, что окончательно распоряжаться своим имуществом покупатель сможет только после погашения долга.

Недвижимость за материнский капитал

Среди обременений, которые встречаются на жилье, может также присутствовать материнский капитал. Имеется в виду, что такое жилье было приобретено за счет государственной поддержки при рождении второго и последующих детей, а это значит, что несовершеннолетние дети владеют долей в квартире.

И когда готовится сделка с участием такой квартиры, это означает, что будет нужно разрешение попечительского органа. А он должен понимать, что детям будет предоставлено жилье не хуже предыдущего, и что оно вообще будет.

Также, кроме попечителей, нужно будет получить разрешение от каждого члена семьи, поскольку материнский капитал предполагает оформление жилья в долевой собственности. Поэтому, когда готовится продажа такого жилья, нужно учесть все эти моменты.

Основные риски

Квартира с обременением может принести некоторые проблемы, связанные с особенностями конкретных ограничений.

Так, купив такое жилье, человек может столкнуться с:

Появлением другого собственника Который по закону должен давать согласие на продажу, но не сделал этого
Потребностью в выселении других граждан Если те имеют право использовать квартиру
Заявлением требований на недвижимость Чаще всего встречается при претензиях третьего лица на квартиру, которая перешла по наследству и была продана
Требованиями залогодержателя Которым может выступать банк или коммунальные службы

Купить квартиру с обременением не удастся, только если здание находится в аварийном состоянии или на жилье есть арест.

Во всех других случаях необходимо внимательно проверять жилище, и оценивать риски его приобретения, которые могут быть достаточно велики.

Но даже квартира, имеющая обременение, вполне может стать хорошей покупкой, если человек заранее узнает, как снять ограничения на использование и почему они были наложены. Только тогда у покупателя проблемной жилплощади не возникнет проблем.

Видео: в каких случаях выгодна данная покупка

Что такое обременение

Под обременением объекта недвижимости законодательство подразумевает ограничение на свободное распоряжение им по  решению собственника. Обременения могут быть официальными, т.е. зарегистрированными в реестре ЕГРН, либо скрытыми.

Перечень распространенных обременений для жилых помещений:

  • залог, в том числе ипотека – устанавливается в качестве способа обеспечения денежного обязательства;
  • наличие в квартире граждан, не являющихся собственниками, но сохраняющих право постоянного пользования квартирой (например, лица, отказавшиеся от участия в приватизации);
  • обременение материнским капиталом – когда родителями выдано нотариальное обязательство о переоформлении квартиры в собственность несовершеннолетних детей;
  • наличие в составе собственников несовершеннолетних граждан, либо их проживание на праве постоянного пользования.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала. Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку. Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу. В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно. Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком

Как купить квартиру, выставленную на публичные торги

Сбербанк постоянно устраивает специальные аукционы, на которых реализуется арестованное имущество. Участвовать в аукционе могут как физические лица, так и фирмы. Для того чтобы получить доступ к торгам, нужно сделать следующее:

  • Отправить в Сбербанк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
  • Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
  • Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
  • Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка;
  • Снять обременение с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.

Аукционы проводятся в разных форматах. Наиболее популярным вариантом являются торги на повышение. Залоговый объект достаётся покупателю, предложившему максимальную цену. Также Сбербанком проводятся торги на понижение цены. Стоимость квартиры, выставленной на продажу, постепенно снижается в ходе аукциона. Выигрывает участник, который первым выставил заявку на покупку жилья.

Покупка жилых помещений на аукционе может быть особенно выгодной в период экономического кризиса, когда стоимость квартир падает до минимальных значений. Если вы решили купить имущество в ходе электронных торгов, то нужно быть готовым к риску. Далеко не все бывшие владельцы квартир согласны с тем, что банк отнял у них . Бывший заёмщик Сбербанка может подать исковое заявление в суд и оспорить сделку. В этом случае текущий владелец квартиры может утратить право собственности на жилое помещение.

Покупка квартиры с обременением

Список источников

  • vseodome.club
  • sber-ipoteka.info
  • www.myjus.ru
  • news.ners.ru
  • zem-pravovik.ru
  • ros-nasledstvo.ru
  • u-bags.ru
  • posobieguru.ru
  • oliu.ru
  • law247.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *