Регистрация договора аренды нежилого помещения

На что необходимо обращать внимание

Директор предприятия обязательно должен удостовериться в действительности предоставленной документации. Какие могут быть фальсификаты?

  • Номер и серия паспорта или трудовой книжки на бумажном носителе не соответствуют оригиналу.
  • Незаконное и самостоятельное переклеивание фотографии.
  • Самостоятельное вписывание сведений, которые не соответствуют действительности.
  • Регистрация будущего сотрудника недействительная.
  • Бланки были подделаны.
  • Штампы и печати являются поддельными

При выявлении несоответствий сотрудниками кадровой службы в документации, они обязаны все найденные ошибки и свои сомнения выразить в письменной форме и подтвердить документально. Затем необходимо сделать запрос в соответствующие  органы, чтобы выяснить подлинность предоставленного документа. Сотрудникам кадровой службы необходимо учитывать, что не всегда можно выявить фальсификат при устройстве на работу сотрудника. Иногда фальшивку находят в процессе работы.

Если такое произошло, и спустя некоторое время было обнаружено нарушение, то директор предприятия имеет право расторгнуть трудовой договор с таким сотрудником. В обязательном порядке оформляется приказ о расторжении договора на основании предоставленных недействительных документов.

Дата заключения договора и дата подписания не совпадают

  • дата, специально оговоренная в отдельном пункте договора (например, «число, указанное в правом верхнем углу начального листа договора», см. решение ФАС Московского округа от 10.08.2011 по делу № А40-135875/10-51-1163);
  • дата составления, если в тексте указана только последняя и отсутствуют какие-либо другие доказательства, подтверждающие иную, более позднюю дату его подписания (постановления 8-го ААС от 25.07.2013 по делу № А46-4088/2013 и ФАС Поволжского округа от 27.03.2012 по делу № А55-13711/2011);
  • дата подписания либо дата составления для случаев, когда договор подписан фактически позже даты составления (существуют противоположные позиции судов по вопросу, см. постановления ФАС ДО от 24.09.2013 по делу № А51-20156/2012 и ФАС ПО от 06.10.2011 по делу № А12-2242/2011).

Причиной появления второй даты может являться территориальная удаленность сторон или длительный срок рассмотрения присланного контрагентом документа (обычно дата подписания добавляется акцептантом, не готовым считать договор действующим с момента его составления) Соответственно, может возникнуть дилемма, на какую из этих дат ориентироваться как на дату заключения соглашения.

Срок исполнения и срок действия договора

Если приобретателю (заказчику) важно получить исполнение в конкретный срок (иначе он понесет убытки или перестанет нуждаться в этом исполнении), в договор следует включить условие о том, что исполнитель обязуется исполнить договор к строго определенному сроку (п. 2 ст

457 ГК РФ). При нарушении этого срока заказчик будет считаться утратившим интерес к исполнению и вправе не принимать его, а также отказаться от исполнения договора (абз. 2 п. 2 ст. 457, ст. 523 ГК РФ).

Если срок исполнения не согласован, то стороны в этой ситуации могут столкнуться с проблемой незаключенности договора. Некоторые суды указывают, что срок исполнения является существенным условием договора, и его несогласование влечет признание такого договора незаключенным (например, в договоре подряда).

Можно ли применять типовые договоры

В отличие от обязательных налоговых и бухгалтерских форм и бланков, нет таких шаблонов договоров, которые предусмотрены законом. Обычно под типовыми договорами понимают стандартные или часто применяющиеся условия, характерные для определенного вида договоров. Такие условия Гражданский кодекс называет примерными, и дает возможность их применять «в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия» (статья 427 ГК РФ).

Чаще всего такие готовые тексты содержат все необходимые положения, позволяющие считать договор юридически значимым, но лучше все же подстраховаться. Можно поручить проверить проект договора юристу, а можно самому убедиться в том, что договор соответствует требованиям закона.

В Гражданском кодекс е РФ в главах с 30 по 55 прописаны требования к конкретным видам договоров (всего их 24, а некоторые делятся еще и на подвиды). Разрешено заключать и смешанные договоры, которые содержат элементы разных видов, но браться за такое творчество рекомендуем только профессионалам. Кстати, к ним можно отнести не только юристов, хорошие бухгалтеры тоже неплохо разбираются в договорах, т.к. именно они потом доказывают налоговым органам обоснованность договорных расходов.

На какой срок заключается срочный трудовой договор и особенности документа

Причем, увольнение проходит без выплаты компенсаций. Исключением становится только компенсация за отпуск. Сама процедура увольнения при таких обстоятельствах предельно проста. По закону временные рамки договора варьируется до 5 лет. В документе не оговорены сроки выполнения трудовой деятельности или срок его действия более 5 лет — он считается бессрочным.

При продлении на очередной срок, потому что в ТК не предусмотрено продление срочного договора. Здесь есть единственное исключение: если женщина, у которой закончился трудовой договор, напишет заявление и укажет, что она беременна. В данной ситуации договор продляется до полного истечения срока отпуска по беременности и родам.

Подписание документа

Сроки

С будущим сотрудником предприятия могут быть подписаны два вида договора:

  1. На неопределенный срок, то есть бессрочный договор. Сотрудник имеет право его расторгнуть при соблюдении всех правил. Он обязан предупредить директора об увольнении за месяц до предполагаемой даты.
  2. Срочный договор. Данный документ заключается на период не более пяти лет. все возможно договора ограничиваются действующим законодательством. Его заключают для проведения временных работ или для замены отсутствующего сотрудника для выполнения определенных работ. В нем обязательно указывается срок и обстоятельства для заключения.

Срочные договора считаются исключением из правил и заключаются только директорами частных предприятий. Расторжение данного документа после того, как его срок истек, можно оспорить в судебном порядке. Датой заключения трудового договора может быть:

  1. День подписания документа.
  2. День издания приказа о принятии на должность сотрудника.

Почему срочный договор хуже бессрочного?

  • Разрыв трудовых отношений по окончании срока может произойти без указания на то весомых причин.
  • Сотрудник не имеет права увольняться по собственному желанию без уважительных причин, пока не закончится срок договора.

Отказ

Директор предприятия не может отказаться от заключения данного документа без указания на то весомых причин.

Что необходимо делать, если работник не согласен ана подписание трудового договора?

  • Выяснить причины отказа. Главные причины – не устраивает заработная плата или условия труда.

Что необходимо делать директору предприятия, чтобы обезопасить себя от недобросовестного сотрудника?

  1. Отказ работника фиксируется в письменной форме.
  2. Сотруднику необходимо выдать дубликат приказа о приеме на должность с указанием размера оклада.

При проявлении упорства сотрудником, связанным с подписанием документа, директор может отказаться от приема его на работу. Также сотрудник может быть отстраненным от выполнения обязанностей, но не быть уволенным. Обязанность по составлению и заключению договора ложится на директора предприятия.

В документе обязательно указываются условия, которые являются гарантией выполнения обязанностей работодателем. Бывают такие случаи, когда заключаются срочные договора, создающие условия, при которых не действуют гарантии, предусмотренные действующим законодательством.

По доверенности

Если подписание договора осуществляется доверенным лицом, то это не означает, что оно имеет определенные полномочия. Подписание договора такими лицами осуществляется довольно часто. Если была допущена легкомысленность при проверке документа, то его могут признать недействительным. В настоящее время очень часто рассматриваются дела связанные с полномочиями лиц, которые подписывали документ от имени предприятия по доверенности.

Такой способ подписания документа признается правильным, если все было оформлено в соответствии с требованиями и нормами.

Правила оформления договоров

  1. Название договора (договор поставки, аренды, купли-продажи и т.д). Конечно, можно ограничиться и просто словом «договор», так как правоотношения возникают не из названия, а из содержания. При необходимости договору присваивается порядковый номер.
  2. Дата подписания договора (число месяц, год). Именно с даты подписания, как правило, начинает действовать договор. А значит, течет срок его действия.
  3. Место подписания договора (страна и населенный пункт: город, село, деревня и т.д.).
  4. Наименования сторон договора и их сокращенное наименование (например «Продавец» и «Покупатель»). Наименованием будет ФИО, если это физическое лицо, и фирменное наименование организации — если стороной договора выступает организация.
  5. Документ, на основании которого действует сторона (паспорт, устав, доверенность).
  1. Предмет договора. Предмет — это существенное условие любого договора. Если не согласован предмет, то и говорить о заключении договора не приходится. Предметом называется то, что фактически обязаны сделать стороны по данному договору (поставить товар, предоставить помещение в пользование и т.д.). На элементарном языке можно сформулировать суть предмета так: «что сделать и в каком объеме». Здесь важно, как уже отмечалось выше, наиболее полно прописать все характеристики товара, работы или услуги.
  2. Права и обязанности сторон. Здесь указывается, что конкретно обязана сделать каждая из сторон, и какие она конкретно имеет права.
  3. Цена и порядок расчетов. Указывается способ расчетов, подлежащая уплате сумма, сроки оплаты и т.д.
  4. Срок действия договора и сроки исполнения обязательств по договору.

Срок действия предварительного договора купли-продажи

9 Ноября 2015

Антон Лебедев

В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре. 

Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.

В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.

Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. 

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

Чем плохи такие формулировки?

Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.

После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить. 

В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.

Короткая ссылка на новость: https://www.LawNow.ru/~ceuij

Обсудить на форуме…

Возврат к списку

Продажа квартиры занятой арендатором

Не редки ситуации, когда квартиры продаются в тот момент, когда они заняты арендаторами и срок аренды еще не подошел к концу. Как поступить покупателю, если продавец не соглашается заявлять в РосРеестр на регистрацию прав покупателем, ссылаясь на имеющийся у него договор аренды?

Очевидно, что такие вопросы имеет компетенцию разрешить только суд. Судебные органы должны обязать по закону продавца перерегистрировать право собственности на нового хозяина. Таким образом, договор аренды перестанет иметь законные основания, поскольку заключен с лицом, которое уже не является владельцем недвижимости и уже не имеет права сдавать ее в аренду.

Срок составления договора

Налоговые аспекты, которые всем нам приходится учитывать при составлении договоров, содержатся, естественно, в Налоговом кодексе Российской Федерации (короче — НК РФ, а еще короче — НК), который в смысле навороченности, запутанности, а главное, непрерывной изменяемости затмевает ГК по всем статьям.

Общая теория права учит, что юридическими гарантиями реализации прав являются корреспондирование каждому праву соответствующих обязанностей, а также установление ответственности на случай, если эти обязанности исполнены не будут. И в отличие от множества других ситуаций, когда три юриста – восемь мнений, тут правоведы едины, аки монолит.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

  • замкнутые бассейны;
  • искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Правила оформления договоров

1. Главное назначение договора – это основной момент, который стоит определить, прежде чем составлять документ. Прояснение всех деталей и оценка всех рисков при оформлении позволит избежать в дальнейшем непредвиденных проблем.

2. Использование стандартного образца договора или договора контрагента может не учитывать выгоду одной из сторон. Чтобы предотвратить появление в контракте невыигрышных условий, для оформления договора следует привлечь соответствующих специалистов.

3. Перед заключением сделки с малоизвестной организацией следует изучить все данные о ее деятельности. Прежде всего, убедиться в существовании данного юридического (физического) лица. Доказательством тому является свидетельство о регистрации или учредительные документы. Очень важным моментом является существование фактического адреса и данные о должностных лицах предприятия. Предоставить информацию о финансовой ситуации могут банкиры или другие контрагенты.



4. Во избежание мошенничества, при заключении сделок, пристального внимания заслуживает уполномоченный одной из сторон. Очень важным моментом является проверка достоверности полномочий представителя юридического (физического) лица. В противном случае, подпись договора неуполномоченным лицом, и, как следствие, неисполнение своих обязанностей, ведет к материальным потерям пострадавшей стороны.
Чтобы удостоверится в личности контрагента, нужно изучить приказ о назначении на должность директора или протокол собрания учредителей, в котором описаны полномочия представителя.

5. Что касается предмета договора, здесь должно быть все четко и прозрачно. В случае применения профессиональных или международных терминов, стоит воспользоваться услугами специалистов соответствующей квалификации и в отдельном разделе договора внести ясность в некоторые пункты документа. 

6. Имущественная ответственность сторон также напрямую зависит от формулировки одного из пункта договора под названием «Форс-мажор». Наличие списка обстоятельств, при которых не наступает ответственность за неисполнение условий, при решении спора в судебном порядке могут сыграть решающую роль в пользу пострадавшей стороны.



Документы, подтверждающие исполнение сторонами условий договора

Важно знать, что пока стороны не подтвердили документально исполнение обязательств по отношению друг к другу, в юридическом смысле они остаются должниками, даже если фактически условия договора уже исполнены. Такими документами могут быть: . акты приемки-передачи товаров, работ, услуг;
платежные поручения об оплате товаров, работ, услуг;
квитанции об отгрузке товара в адрес грузополучателя;
складские квитанции о сдаче-приемке товара и др.;

  • акты приемки-передачи товаров, работ, услуг;
  • платежные поручения об оплате товаров, работ, услуг;
  • квитанции об отгрузке товара в адрес грузополучателя;
  • складские квитанции о сдаче-приемке товара и др.;

Прием товаров сопровождается такими сопроводительными документами, как счета-фактуры, описи, накладные, спецификации и т.д. Качество продукции может подтверждаться техническими паспортами, сертификатами или удостоверениями качества и другими документами. Если обнаружены недостачи продукции или качественные недостатки, то в случаях, предусмотренных нормативными правилами либо договором, получатель может вызвать для составления акта представителя контрагента.

Особенности трудового договора

В данный официальный документ может быть внесен пункт о материальной ответственности сотрудника. В таком случае работник должен быть внимательным, так как все недостачи будут списываться за счет его заработной платы. Такие условия должны быть оговорены в приложении к договору. В приложении указывается перечень вещей, за который ответственен сотрудник.

Любой договор, согласно новому Трудовому кодексу, должен содержать следующие обязательные условия:

  1. Место работы и структурное подразделение.
  2. Дата начала выполнения трудовых обязанностей.
  3. Сумма заработной платы.
  4. Должность сотрудника должна соответствовать штатному расписанию организации.
  5. Льготы, которые предусмотрены за выполнение тяжелых и вредных работ.

При составлении данного официального документа должны быть четко прописаны обязанности работника и директора. Действующим законодательством не предполагается установление  испытательного срока, как обязательное условие при устройстве на определенную должность. Данное условие оговаривается в документе, если такой оговорки нет, то его принимают на работу на постоянной основе без испытательного срока.

Испытательному сроку не подвергается такая группа лиц:

  1. Беременные.
  2. Лица, которые претендуют на должность по конкурсу.
  3. Лица, не достигшие совершеннолетия.
  4. Молодые специалисты.
  5. Специалисты, которые были переведены с другого предприятия.

Нюансы оформления

 Регистрация осуществляется лишь в отношении такого арендуемого помещения, которое снабжено всеми необходимыми правами со стороны лица, сдающего его в аренду.

Если помещение не зарегистрировано в плане права собственности на него или использования, то долгосрочная его аренда невозможна. Ведь тогда она не может быть отмечена в реестре посредством регистрации.

Если в соглашении о долгосрочной аренде делаются изменения, регистрация изменений (по сути — их узаконивание) также обязательна. Иначе изменения не приобретают силу закона по статье 433, п. 3 ГК РФ.

Договоры субаренды подчиняются правилам, аналогичным написанию соглашения об аренде. Субарендой называется предоставление в аренду уже арендованного ранее нежилого помещения.

 Период, в течение которого аренду следует зарегистрировать, не определен законодательством, но лишь после выдачи документа о регистрации договор приобретает законную силу.

Для осуществления законной регистрации соглашения об аренде достаточно, чтобы в регистрирующий орган обратилась всего одна сторона. Лучше договориться заранее, кто будет подавать документы на регистрацию договора об аренде, чтобы не возникло ситуации уклонения. Стоимость регистрации составляет госпошлина и расходы по сбору документации.

Совет юриста: в тексте договора, как правило, может быть указано, какая из сторон оплачивает процедуру регистрации.

Если требуется избежать официальной регистрации аренды, сроки действия договора устанавливаются меньше года хотя бы на один или несколько дней. То есть оформляется бессрочный договор.

Регистрация договора аренды в Росреестре доказывает имеющиеся права на пользование помещением. При отсутствии регистрации или ее задержке в отношения между арендующим и арендодателем может вступить третья сторона, например, налоговая инспекция.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности подготовки документов для регистрации договора аренды нежилого помещения:

Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург+7(800) 500-27-29 доб

482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны.

Знакомство с будущим сотрудником предприятия

Чтобы заключить трудовой договор необходимо предоставить будущему работодателю следующий перечень документов:

  1. Документ, который удостоверяет личность гражданина.
  2. Трудовую книжку и страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.
  3. Если работник является военнообязанным или относится к лицу призывного возраста, необходимо предоставить документ воинского учета.
  4. Страховой медицинский полис, который является обязательным документом в перечне.
  5. Документ о специальном образовании.
  6. При необходимости и учете специфики будущей работы могут потребоваться и иные дополнительные документы.

Каждому сотруднику необходимо знать документы, которые не вправе требовать работодатель:

  1. Характеристика
  2. Справка с места жительства о жилплощади или регистрации.
  3. Справка о семейном положении.

Также на устройство на работу не должны повлиять религиозные или политические взгляды будущего сотрудника и работодателя. Но существуют и некоторые исключения, которые прописаны в федеральном законе. Если государственный служащий претендует на руководящую должность, то он обязан предоставить декларацию о доходах, имуществе любого вида, банковских вкладах и обязательств финансового характера.

Покупка квартиры советы покупателям следуйте правилам

Разберем несколько правил, которые позволят сэкономить вам время и нервы!

1. Когда ведете поиск желаемой квартиры, постарайтесь не сужать поиск, ограничиваясь только одним районом или сегментом, желая жить поближе к родственникам, друзьям или любимой работе, т.к. гарантированно упустите более выгодный и интересный вариант.

2. Если понимаете, что не хватает знаний и опыта, чтобы купить квартиру — наймите специалиста, риэлтора или юриста.

Подавляющее большинство вариантов на рынке продается через посредников, поэтому выберите себе грамотного специалиста, который будет отстаивать ваши интересы в переговорах и торге, сэкономит время и нервы.

Многие риэлторские компании сотрудничают друг с другом, поэтому ваш риэлтор сможет мониторить весь рынок за вас, с большей результативностью и за меньшее время. В общем хороший риэлтор всегда нужен.

Другой вопрос, что профессионалов, к сожалению, в настоящее время совсем немного, поэтому ищите через рекомендации друзей и родственников.

Знайте, что если риэлтор будет знать, что вы работаете только с ним – он перевернет весь рынок и отыщет нужный и привлекательный для вас вариант и поторговаться с хозяином профессионал сможет получше, т.к. занимается этим постоянно.

Буду рад, если, вы примите к сведению советы покупателям квартиры, потому что покупка квартиры, в этом случае, пройдет у вас с наименьшими энергозатратами:)

3. Если продавцы вызывают какие-то сомнения, постарайтесь давать не задаток напрямую, а аванс через АН,который можно будет потом вернуть.

4. В процессе поиска вы будет встречать заинтересованных в продаже людей и поэтому они могут вводить вас в заблуждение, преследуя свои интересы, поэтому возьмите за правило на рынке недвижимости — не верить на слово.

5. Обязательно требуйте документальное подтверждение об отсутствии задолженности и прописанных лиц.

6. Если планируете купить квартиру на последнем этаже, то не грех после квартиры осмотреть и крышу.

Пожалуй, это основные советы покупателям квартиры, которые получилось уместить в одной статье.

В 10 видео вы узнаете 

Список источников

  • zem-pravovik.ru
  • www.PapaJurist.ru
  • www.HabRealty.ru
  • www.regberry.ru
  • zakonandporyadok.ru
  • zakon.temaretik.com
  • xn—-8sbeh0ahhpccbdsxemcdk5p.xn--p1ai
  • www.sekretariat.ru
  • www.LawNow.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *