Квартиры на первом этаже могут запретить

Как перевести жилое помещение в нежилое

Как правило, новостроек эта проблема не касается – первые этажи, которые строятся под коммерческую недвижимость, имеют статус нежилых помещений автоматически. По-другому дело обстоит в случае с «хрущевками» или любым другим старым фондом. Для них первое, что необходимо установить — возможен ли перевод конкретного помещения из жилого в нежилое в принципе, ибо законодательство накладывает определенные ограничения на некоторые объекты. Согласно Жилищному кодексу РФ нельзя перевести жилое помещение в нежилое:

Это насущный вопрос волнует каждого, кто хочет открыть свой бизнес в «бойком» месте, то есть на первом этаже жилого дома. Также перевод жилого помещения в нежилое может заинтересовать и предприимчивого собственника, который пожелал продать или сдать свой объект подороже — уже в качестве коммерческой недвижимости.

Как перевести нежилое помещение в жилом доме в категорию жилое

  • Заявление;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Правоустанавливающий документ на предполагаемую к переводу площадь;
  • Проект преобразования объекта (если для признания помещения жилым необходима перепланировка, реконструкция, переустройство);
  • План объекта недвижимости;
  • Поэтажный план МКД;
  • Протокол общего собрания собственников площадей в МКД (если будет затрагиваться общее имущество МКД).
  1. Помещение соответствует требованиям, установленным законодательством, или может быть приведено в состояние, отвечающее этим требованиям, путем переустройства или перепланировки.
  2. Перевод может осуществить только собственник помещения, причем его право не должно быть ограничено какими-либо обеспечительными мерами (арест, запрет на совершение регистрации), также объект недвижимости не должен находиться в залоге у третьих лиц (например, у банка в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору), быть предметом договора аренды.

Последние записи

23 Июня 2018 5:00

Какие возможности предоставляет психолого-педагогическое образование

23 Июня 2018 5:00

Как в Москве записать ребенка в детский сад

23 Июня 2018 5:00

Как проходит бесплатное обучение парикмахеров

Новости smi2.ru

19 Июня 2018 5:00

СанПиН – что актуально в нынешнем году для образовательных учреждений

14 Июня 2018 5:00

Основные принципы дифференцированного обучения

13 Июня 2018 5:00

Современные технологии обучения в России

12 Июня 2018 5:00

Какие существуют уровни образования в России

8 Июня 2018 6:00

Как получить второе высшее образование

8 Июня 2018 5:00

Как научить ребенка читать – методика Зайцева

5 Июня 2018 5:00

Принципы реализации дошкольного образования в России

5 Июня 2018 5:00

Что такое машинное обучение

2 Июня 2018 5:00

Что такое среднее профессиональное образование

28 Мая 2018 5:00

Принципы обучения в современной школе

27 Мая 2018 12:00

Как проходит обучение на тракториста машиниста

27 Мая 2018 5:00

Что такое очная форма обучения

Новости smi2.ru

31 Марта 2018 5:00

Восемь главных принципов инклюзивного образования

30 Марта 2018 5:00

Система оценок в России

Как перевести жилой дом в нежилое помещение особенности, трудности и тонкости

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

Права собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Обязательные требования

Помещения для технических этажей и условия в них должны соответствовать определенным требованиям. В первую очередь должна соблюдаться такая категория, как высота.

Высота технических этажей должна соответствовать нормам, а также установленному в них оборудованию. Для техподполья высота не менее 1,4 метра, для чердака – не менее 1,6 (в некоторых случаях она может быть чуть меньше – до 1,2 метра). Если в доме имеется подвал, в котором размещены трубы отопления и водоснабжения, то его высота должна быть не менее 1,8 метра.

Важный параметр, который необходимо соблюдать, это шумоизоляция. Шум от работающего оборудования может мешать жителям, действующие правила требуют наличия звукоизоляции. Для этого применяют специальные системы, обеспечивающие амортизацию.

Еще одно требование к техническому этажу – обязательность вентиляции. Такое требование выставляют действующие СНиПы: в помещение должен быть обеспечен доступ свежего воздуха. Образующийся без вентиляции конденсат может быть привести оборудование и коммуникации в негодность, поэтому принимаются меры для предупреждения его образованию.

Необходима вентиляция и для противопожарной безопасности. Площадь вентиляционных отверстий должна быть не менее 1/400 всей площади технического этажа.

Говоря о нижнем техническом этаже, следует разграничивать понятия подвала и техподполья. Второе не относится к общему имуществу многоквартирного дома, доступ в него имеют только узкие специалисты, оно не входит в этажность здания, а также не учитывая при подсчете общей площади.

Спальные районы больше не актуальны

«Региональные нормы проектирования призваны сформировать в Московской области качественную градостроительную среду. По поручению губернатора Андрея Воробьева в регионе создается современная инфраструктура, удобная для жизни, учебы и работы. Для гармонизации архитектурного облика Подмосковья мы приступили к снижению этажности и плотности жилой застройки, четко дифференцировав нормы высотности. Нынешняя актуализация РНГП поможет разнообразить городскую инфраструктуру городов и прекратить наконец практику строительства спальных районов. Жителям области будут созданы условия не только для комфортной жизни, но и для самореализации. Развитие доступной предпринимательской среды, малого и среднего бизнеса – это вызов, ответить на который могут урбанисты», – пояснил свою позицию Герман Елянюшкин. 

Мы спросили у экспертов петербургского рынка недвижимости, как они смотрят на инициативу запретить размещать квартиры на первых этажах в Подмосковье и как отнесутся к тому, если такого рода идея появится в Петербурге. Застройщики рассказали, строят ли они сегодня на первых этажах квартиры или же нежилые помещения.

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров»:

Мы специализируемся на строительстве малоэтажных (3–4 этажа) жилых комплексов, где предусматриваем помещения под торговлю и досуг, но не обязательно на первом этаже. В проектах «Шотландия» и «Щегловская усадьба» предусмотрены торговые центры с возможностью размещения спортклуба, а в «Итальянском квартале» – коммерческие помещения с высокими потолками, арочными панорамными окнами на первом этаже в итальянском стиле. 

Мы считаем, что в малоэтажных комплексах обязывать застройщиков отдавать все первые этажи целиком под коммерцию необоснованно, когда инфраструктуры достаточно. На первом этаже в глубине кварталов мы предлагаем достаточно редкие и востребованные европейские форматы – квартиры с террасами и садами, где жильцы могут обустроить личные места для отдыха под открытым небом. И наши квартиры на первых этажах стоят не дешевле, чем на более высоких. Надо рассчитывать обеспеченность инфраструктурными объектами жилых комплексов и только потом к чему-то обязывать застройщиков.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

У жилья на первых этажах не самая лучшая репутация. У многих оно ассоциируется с шумным трафиком и массивными решетками на окнах. Однако у таких лотов есть и своя аудитория: люди с ограниченными возможностями и пожилого возраста, молодые семьи с колясками. 

Повсеместный запрет вряд ли решит все проблемы, о которых говорят сторонники идеи, но может породить новые. Нужен точечный подход. Ведь в одном микрорайоне возможен дефицит магазинов, а в другом – избыток коммерции. 

Например, в ЖК «Светлый мир “Я – Романтик…”» квартиры на первых этажах были в лидерах продаж. Более половины этих лотов мы дополнили просторными 20-метровыми террасами с перголами. В условиях закрытых дворов без машин это гарантировало высокий спрос.

Во всех кварталах Seven Suns Development есть жилье на первом этаже. Стоимость таких объектов на 2–4% ниже цены прочих юнитов. Часть помещений мы отводим под бесплатную для жителей социальную инфраструктуру квартала. Коммерческие объекты на первом этаже не предусмотрены. 

Татьяна Алексеева, коммерческий директор ГК Normann:

Нам кажется, что этот вопрос нужно тщательно проработать, а запрещать строить жилые квартиры на первых этажах преждевременно. Квартиры на первых этажах пользуются устойчивым спросом у некоторых групп населения – людей с ограниченными возможностями, пожилых, больших семей с маленькими детьми.

Наша компания на объектах во Всеволожске, вторых очередях комплекса «Яркий» и «Десяткино», строит сейчас дома с жилыми квартирами на первых этажах. Эти квартиры примерно на 5% дешевле, что делает их еще более привлекательными. 

Объекты социальной инфраструктуры на первых этажах зачастую являются инвестиционными условиями постройки объекта, и мы эти условия выполняем. Мы строим коммерческие площади на первых этажах, и они всегда находят своего покупателя. Но наша компания хотела бы соблюдать баланс интересов и иметь разнообразную линейку предложения. И если квартиры на первых этажах востребованы нашими клиентами, мы бы хотели продолжить их строить.

За и против

Что тут можно сказать? Одна и та же ситуация всегда находит людей как довольных ею (магазин прямо в доме, не надо тратить время, чтобы купить необходимое), так и выступающих резко против.

Можно еще раз напомнить, что без согласия собственников открыть магазин либо другой объект в подвале дома нельзя, это будет нарушением Жилищного кодекса. Если же в принципе вы не против объекта, но не устраивают вас частности, всегда можно обратиться в соответствующие службы, следящие за порядком, – Роспотребнадзор, пожарную службу, прокуратуру. Нерадивых арендаторов либо собственников всегда можно привлечь к ответу.

Считаете ли вы тему приобретения в собственность технических этажей актуальной. Приходилось ли вам сталкиваться с проблемами с магазином, арендующим подвал. Ждем от вас откликов и комментарии на статью. Оставляйте их на нашем сайте.

Увеличить квартиру Пожалуйста

В Жилищном кодексе РФ, который регулирует все взаимоотношения в жилищной сфере, существует важная статья по обсуждаемой сегодня теме. Это статья 36. Речь в ней идет о возможности приобретать в собственность либо брать в аренду технический этаж.

Дело в том, что технические этажи относятся к общему имуществу и принадлежат собственникам многоквартирного дома. Для людей, живущих, к примеру, на верхнем этаже здания существует соблазн присоединить к своей квартире еще и чердак. ЖК позволяет это сделать.Естественно при соблюдении ряда условий.

Во-первых, вы должны получить согласие на такое приобретение от всех других собственников дома.

Во-вторых, если это здание принадлежит администрации, то согласие нужно получить и у этого органа.

В-третьих, получая в собственность помещение чердака или подвала, вы тем самым уменьшаете общую площадь здания. А такое уменьшение входит в число признаков реконструкции. Процесс этот сложный и невозможен без получения разрешения органов местного самоуправления.

Для получения же разрешения, вы обязаны подготовить и согласовать проект. Только при этих условиях вы получите возможность увеличить площадь своей квартиры. Процесс этот долгий и непростой, но возможный.

Как правило, именно верхние помещения, то есть чердаки, приобретаются в собственность. Нижние, как правило, сдаются в аренду это могут быть аптеки, магазины и др. Согласно закону, некоторые объекты размещены в техническом этаже быть не могут. Речь идет о казино, кузнечном производстве и ряде других.

Право, которое Жилищный кодекс предоставляет по выкупу и сдаче в аренду технических этаже, устраивает далеко не всех собственников. Многочисленные отзывы жителей многоквартирных домов касаются работы магазинов, парикмахерских, ателье и т. д. Люди жалуются на шум, антисанитарию – мышей, тараканов, крыс, а также на запахи.

Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе из судебной практики

Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов

Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

Отключить рекламу

Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

Отключить рекламу

5. Неправильно организованная площадка для мусора.

Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах.  В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

8. Шум в ночное время.

Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

Основная трудность – необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

В многоквартирном жилом доме на 1-ом этаже собственники перевели квартиру в нежилое помещение и сделали гостиницу

: УК вправе обратиться с жалобой в органы, осуществляющие государственный жилищный надзор, так как, во-первых, необходимо проверить осуществлен ли перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с законом (согласно ЖК РФ такой перевод возможен при наличии отдельного самостоятельно входа в помещение, а не с лестничной площадки), а, во-вторых, соблюдение собственниками помещения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством требований, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, УК вправе обратиться с жалобой в органы Роспотребнадзора с целью проверки соблюдения всех норм и требований, установленных для функционирования гостиницы.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.*

В качестве вывода

В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев – закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.

Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):

  • Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
  • Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
  • Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.

Список источников

  • www.rline.tv
  • www.bkn.ru
  • zakonandporyadok.ru
  • www.klerk.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *