Переуступка прав по договору аренды земельного участка что необходимо знать при оформлении

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

  • Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна. . Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

  • Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

  • Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
  • В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
  • После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
  • После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
  • Документация нотариально заверяется;
  • С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
  • Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
  • В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины  по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

  • Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
  • Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
  • Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
  • В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

  • Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
  • Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
  • Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

  • Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
  • Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
  • Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:

  1. В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:
  • Выписку из ЕГРЮЛ;
  • Копии и подлинники уставных документов;
  • Копии и оригиналы ОКПО.
  1. Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.

Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.

У соглашения о переуступке прав аренды земли есть черты договора цессии

Сделки по переуступке прав аренды земельного участка заключают на основании глав ГК РФ об аренде и цессии (главы и ), Земельного кодекса и других законов. Переуступать право аренды земельного участка третьим лицам позволяет ст. 22 ЗК РФ. Если компания хочет переуступить права арендатора, нужно исходить из особенностей основной сделки:

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

  1. Кому принадлежит право собственности на земельный участок.
  2. Какой у участка статус.
  3. На каких условиях и на какой срок заключили основной договор.
  4. Есть ли обременение в отношении объекта аренды или права на аренду.
  5. Соответствует ли вид разрешенного использования участка целям, с которыми его получает новый арендатор. Вид разрешенного использования поменять нельзя. 

При арендатор может действовать только в пределах, которые указали в законе и соглашении об аренде.  В частности, если арендуют землю в публичной собственности, возможность передачи прав зависит от того, проводили торги, или нет (). Уступка прав аренды земли невозможна, если основной договор заключили по итогам торгов. Этот запрет действует согласно (постановление АС ПО от 08.12.2016 № , определение Верховного суда Республики Мордовия от 15.11.2016 № 33а-2664/2016).

Если торгов не было, переуступить права можно, даже если участок принадлежит государству.

Например, участок может находиться в публичной собственности, а срок действия основного договора – больше 5 лет. Оформить уступку прав аренды земли удастся, если нет обременений в отношении самого права на аренду. А вот обременения в отношении участка переуступке прав не помешают (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Переуступку прав аренды на земельный участок под ИЖС оформляют по общим правилам

Один из случаев, когда может потребоваться уступка права аренды земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.  Переуступку прав аренды на земельный участок под ИЖС осуществляют на основании общих требований ст. 22 ЗК РФ.

При уступке прав аренды земли согласие арендодателя требуется не всегда

Договор об уступке права аренды будет иметь черты

Но при этом нужно обратить внимание на то, что иногда потребуется согласие собственника на переуступку прав аренды земли, а в других случаях – нет (п. 5 ст

22 ЗК РФ). Владельца следует только уведомить о цессии. Его разрешение на перемену должника понадобится, если речь идет о резидентах особых экономических зон. Кроме того, в условиях основного договора может быть пункт, что собственник должен дать согласие на переуступку прав.

Если компания арендовала у государства землю, чтобы освоить территорию для дальнейшего строительства жилья, переуступить права на аренду можно будет только вместе с передачей прав и обязанностей по договорам об освоении территории (пп 5.1, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ). При этом сделку потребуется согласовать с госорганом-арендодателем.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Родственники освобождены от уплаты налога на дарение земельного участка. Приобретение жилья в ипотеку является для некоторых граждан  единственной возможностью стать владельцем квартиры. Подробнее об этом читайте здесь. Планируете приватизировать комнату в общежитии? подскажет ,как это сделать максимально быстро и правильно.  

Порядок оформления

Оформить взаимоотношения, в рамках которого была произведена переуступка прав аренды можно, составив дополнительное соглашение. Такое соглашение, после рассмотрения поданного заявления и полного пакета документов, выдаёт Департамент на протяжении 20 дней.

Статья 164 ГК предусматривает необходимость госрегистрации всех сделок с землёй в порядке установленном ГК. Порядок регистрации определяет закон о госрегистрации. В подтверждение состоявшейся регистрации выдаётся свидетельство о госрегистрации прав. За проведение данной процедуры необходимо уплатить госпошлину:

  • с физ лиц – в размере 500 руб;
  • с организаций – в размере 7500 руб.

Подать заявление и документы, необходимые для регистрации, может представитель, которому выдана доверенность, подтверждающая его полномочия. Доверенность заверяется нотариусом.

Составление соглашения

Образец соглашения должен быть составлен письменно. Основные требования к его составлению – образец не должен противоречить договору аренды. Срок, на который составляется соглашение, не должен превышать срока аренды.

Размер аренды и условия, которые предполагает расторжение сделки, также не могут отличаться от условий, прописанных в основном договоре. Посмотреть образец соглашения можна пройдя по следующей ссылке:

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Документальное обеспечение

Примерный список необходимых для регистрации переуступки документов включает:

  • заявление сторон о регистрации соглашения о переуступке (может написать представитель, которому выдана доверенность);
  • копия документа об уплате госпошлины. Плату должна осуществлять одна из сторон, осуществивших сделку по предварительному соглашению между ними. При регистрации необходимо предъявление подлинника платежного документа;
  • юр лицам необходимо предоставить копии своих учредительных документов, которые должны быть заверены нотариусом или выдавшими их госорганами. Предъявление подлинников будет является обязательным;
  • юр лицам также понадобятся документы, которые подтверждают полномочия подписавшего договор лица (протокол собрания, копия приказа, которым был назначен руководитель). Если соглашение подписано не руководителем, необходима доверенность.;
  • АО и ООО дополнительно должны предоставить документы, которые подтверждают, что при осуществлении крупной сделки были выполнены требования закона (протоколы общих собраний, справка, подтверждающая стоимость предмета договора и её соотношение с балансовой стоимостью активов);
  • физическим лицам понадобится документ, который удостоверяет их личность;
  • согласие второго супруга провести сделку (удостоверяется нотариально) или письменное заявление о том, что зарегистрированного брака у заявителя нет;
  • соглашение о переуступке;
  • согласие УЗР на заключение данной сделки, которое должно быть выражено письменно;
  • копия первоначального договора аренды;
  • кадастровый план участка.

Новые отношения, предусмотренные соглашением о переуступке, начнут действовать после окончания всех регистрационных процедур. С этого момента новый арендатор станет полноправным землепользователем.

https://www.youtube.com/embed/YD4AGGLMwuQ

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Условия и требования к сделке

 В ходе формирования новых договоренностей с появившимся пользователем необходимо передать всю первичную документацию собственнику территории, на основании которой он проведет «инструктаж» нового участника мероприятия о характере взаимоотношений и порядке применения владений.Ответственность за достоверность данных и само содержание соглашения несет арендатор, передавший документацию владельцу.

При этом подписанные новые документы о переходе ответственности имеют определенные условия и требования:

  • Предмет соглашения – в документе следует обязательно указать все технические параметры участка, имеющиеся в кадастровом паспорте;
  • Арендная плата – данный пункт всегда необходимо выделять отдельной записью, он содержит полную стоимость имущества и размер ежемесячных взносов, которые могут отличаться от данных в первичной документации, также важно указать условия – число, место передачи средств арендодателю;
  • Период действия – он может заключаться на любое время, но при этом необходимо соблюдать рамки срока действия первичных договоренностей;
  • Целевое использование – должно осуществляться в рамках первичных договоренностей и соответствовать предназначению установленному нормативными актами;
  • Возврат – необходимо осуществлять посредством приемочного акта с соблюдением требований, предусмотренных основным договором;
  • Ограничения – этот пункт может существовать особенно в случае наложения обременений на объект или при установленных ограничениях самим владельцем во время сдачи территории в эксплуатацию;
  • Решение спорных вопросов – обязательно прописывается в акте решение возникающих в ходе сотрудничества непонятных моментов, но при этом необходимо соблюдать нормы законодательства.

Важно: вся недвижимость возведенная на площади за период арендных отношений и являющаяся официальной собственностью переходит по договору уступки в эксплуатацию новому пользователю.

Только после регистрации документации об уступке ответственности все ее пункты допустимы к применению.

Существенные условия договора

В ходе подписания договора уступки права требования по договору аренды земельного участка собственником, следует особое внимание отвести отдельным ее пунктам, имеющим весомое юридическое влияние на дальнейшее положение дел для нового участника процесса:

  • Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
  • Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
  • Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.

Что это такое

Переуступка прав — это передача во владение или пользование нежилой недвижимости, которая находится в аренде. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.

Участник сделки, первоначально заключивший соглашение об аренде, продолжает оставаться участником правоотношений, так как несет ответственность за соблюдение условий первичного договора наряду с арендодателем.

Внимание. При подписании договора о переуступке, права и обязанности арендатора переходят к третьему лицу (новому арендатору).
. Данный вид договоренности схож с субарендой

Тем не менее, есть существенное отличие: переуступка прав предполагает выплату арендных взносов непосредственно владельцу недвижимости, в то время как при субаренде помещения ежемесячные выплаты производятся в пользу арендатора.

Данный вид договоренности схож с субарендой. Тем не менее, есть существенное отличие: переуступка прав предполагает выплату арендных взносов непосредственно владельцу недвижимости, в то время как при субаренде помещения ежемесячные выплаты производятся в пользу арендатора.

Пошаговая инструкция по заключению соглашения об уступке

Для того, чтобы передать право аренды нежилого помещения в рамках действующего законодательства, необходимо соблюсти определенную процедуру. Первый этап — согласование условий сделки.

Обсуждение условий

На начальном этапе все участники собираются и обсуждают условия будущей договоренности. Здесь оговариваются основополагающие моменты:

  • арендная плата;
  • срок действия соглашения;
  • права и обязанности сторон (о том, какова ответственность арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения, читайте тут).

В момент согласования стороны могут договориться о внесении в документ дополнительных условий.

Внимание: переуступка прав не требует расторжения предыдущего договора и составления нового на других условиях.

Подача заявления в комиссию для получения разрешения

Если участники пришли к совместному решению, они должны подать заявление в комиссию для получения разрешения на передачу помещения. Комиссия рассматривает такой документ и выдает арендатору решение о возможности передачи права пользования недвижимостью. Она ссылается на положения законодательства, предполагающие проведение торгов, предметом которых выступает право аренды.

В решении комиссии обозначаются сопровождающие обстоятельства, без которых получить право аренды будет невозможно. Основные правила процедуры содержатся в .

устанавливает форму торгов. Это может быть:

  1. Конкурс. При этом арендатор формирует конкурсную комиссию, которая регулирует все вопросы, касающиеся проведения конкурса. Инициатор готовит необходимую документацию, в которой содержатся место проведения торгов и сроки, а также порядок приема заявок участников и критерии отбора.

    Организатор должен опубликовать объявление о проведении конкурса в СМИ не позже, чем за месяц до его начала. Победителем обычно является тот участник, который предложил лучшие условия. Процедура проведения конкурса достаточно сложная и затратная по времени.

  2. Более простой вариант для арендатора — проведение аукциона, хотя он встречается реже. Данный вид торга предполагает, что победит тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Когда одним из двух способов выберут победителя торгов, с ним заключается договор.

Составление соглашения о перенайме и необходимые документы

Договор должен содержать основные положения, среди которых:

  1. порядок передачи прав;
  2. стоимость сделки и порядок расчетов;
  3. обязательства будущего арендатора по содержанию объекта недвижимости;
  4. величина компенсации;
  5. прочие условия, обозначенные договоренностями сторон.

Для заключения договора перенайма и последующей его регистрации потребуется следующий пакет документов:

  1. Первоначальный договор аренды.
  2. Паспорта сторон для физических лиц или их представителей, а также учредительные документы для предприятий.
  3. Доверенность, если одного из участников представляет третье лицо.
  4. ИНН будущего арендатора.
  5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  6. Копия публикации о проведении торга в СМИ.
  7. Документация по проведению конкурса или аукциона.
  8. Заявление в регистрирующий орган.
  9. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Когда договор подписан, стороны составляют акт приема-передачи пакета документов. Если все бумаги подготовлены правильно, соблюдены все законодательно-правовые нормы, внесение данных в реестр выступает основой для получения новым владельцем прав арендатора, предыдущий же утрачивает свои полномочия. Длительность регистрации не может превышать тридцати дней.

Что делать в случае отказа?

Отказ в возможности передать недвижимость во владение третьему лицу должен быть обоснован. Таким основанием может быть, например, запрет на смену арендатора в основном договоре. В таком случае добиться переуступки можно только по договоренности с собственником посредством подписания нового соглашения.

Еще одной причиной для отказа может служить неплатежеспособность потенциального арендатора. Для заключения сделки нужно доказать, что третье лицо способно выполнять свои обязательства по договору.

Если есть долги по арендным платежам, собственник также может отказать в передаче нежилого помещения во владение другим лицам до полного погашения обязательств арендатором.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

  • Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
  • Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

  • Заявление на переуступку прав;
  • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
  • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
  • Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
  • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

  • Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
  • Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство

Соглашение о переуступке прав на аренду

Процесс оформления соглашение о переуступке прав на аренду земельного участка, довольно прост и часто оговорен в изначальном договоре аренды. Скрепляется соглашение подписями обеих сторон. Для физических лиц также необходимо участие официального супруга, от которого требуется предоставить разрешение.

Сам заключаемый договор должен содержать следующую информацию:

  • данные гражданских паспортов участников соглашения: ФИО, адрес регистрации и т.д.;
  • технические сведения по участку, полученные из кадастра: площадь, точный адрес, номер кадастрового паспорта;
  • оговоренный порядок переуступки прав;
  • правоустанавливающие документы для прежнего арендатора. Нужно предоставить документ, который подтверждает наличие возможности арендовать этот участок и совершать с ним подобные сделки;
  • справка из Кадастровой палаты об отсутствии обременений;
  • условия оплаты по настоящему договору аренды. Указываются периодичность и размер оплаты;
  • дополнительные соглашения достигнутые между сторонами. Среди них могут быть особые условия использования участка, некие обязательства и т.д.;
  • наконец указывают нынешнюю дату и срок действия договора.

Внимание! Возможно заключить подобный договор даже при наличии определенной задолженности арендатора. Для этого нужно в нем указать полную сумму долга, а также обозначить порядок погашения

Эта величина, как правило, включается в новую арендную плату.

Договор будет считаться вступившим в силу только после того как пройдет регистрацию в Кадастровой палате. Для этого, помимо вышеупомянутого паспорта потребуется предоставить ряд других бумаг:

  • заявление на имя этого регистрационного органа;
  • копия изначального договора аренды;
  • кадастровые документы на предмет соглашения. Потребуются и копии и оригиналы;
  • соглашение о переуступке прав аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за процедуру (стоимость ее составляет 2000 рублей).

Внимание! Если одна из сторон это юридическое лицо, то потребуются учредительные документы, ИНН организации, выписка из ЕГРИП. Соответственно представитель фирмы должен предъявить документ подтверждающий наличие у него полномочий. Пошлина для юр. лиц значительно выше — 22 000 рублей.

Нюансы переуступки прав аренды

Сама возможность переуступки прав аренды гарантирована статьей № 615 Гражданского кодекса, которая наделяет арендодателя следующими правами:

  • возможность заключения договоров субаренды;
  • возможность полной передачи своих прав полученных при соглашении с владельцем имущества;
  • передача используемой площади в безвозмездное пользование;
  • возможность использования этого права в виде залогового актива;
  • возможность внесения этого права у уставной капитал создаваемых предприятий.

Иными словами возможность осуществления аренды определенного имущества становится самостоятельным объектом заключения сделок и предметом расчета между физическими и юридическими лицами.

Переуступка аренды помещений обладает рядом особенностей, или скорее правил, которые делают ее довольно популярной операцией на рынке недвижимости. Среди них:

  • при переуступке заключенных длительное время назад контрактов, новый владелец получает объект по старой, часто невероятно выгодной, относительно сегодняшней, цене;
  • наибольшая концентрация подобных соглашений приходится на центры городов, где располагаются помещения, приносящие наибольшую выгоду для предпринимателей;
  • у нового арендатора есть возможность посмотреть этот объект «в деле»: какой популярностью он пользуется у клиентов, какую приносит прибыль тот бизнес, который сейчас там размещен;
  • предыдущий арендатор получает установленную договором материальную компенсацию, передавая права на этот объект напрямую, без проведения конкурса.

Внимание! Как упоминалось выше, теперь при передаче прав аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности нужно либо участвовать в конкурсе (проводится в виде аукциона), либо провести переуступку без такового, договорившись о размере комиссионных. .

Список источников

  • zakonupravo.ru
  • yuristznaet.ru
  • upravdomik.ru
  • znatokprav.ru
  • www.law.ru
  • zakonguru.com
  • urexpert.online

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *