7Прочие условия

Экспертный вывод основывается на том, что предоставленная Заказчиком и полученная от других независимых источников информация была правдивой и не подвергалась независимой проверке. Эксперт не гарантирует и не берет на себя ответственность в какой-либо форме за достоверность этой информации.

Эксперт не имеет, и не будет иметь в будущем никаких имущественных и других интересов в отношении оцениваемого объекта.

В процессе определения стоимости оцениваемого имущества, оно предполагается свободным от каких то ни было прав удержания или долговых обязательств под залог имущества, если иное не оговорено специально.

В случае наличия в квартире перепланировки стоимость, определенная в рамках данного отчета, считается справедливой при условии наличия всех документов, необходимых для узаконивания этой перепланировки.

                                                                    2        МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта
и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между
текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью
объекта на дату оценки.

В зависимости от
причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический
износ
– это потеря стоимости за счёт естественных
процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании,
разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип
износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический
износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта)
включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе
повседневной эксплуатации. Неустранимый  физический износ- это износ,
исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты
на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие
относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по
сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван
плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по
таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д. Функциональный износ
может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается
устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых
компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой
полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и
функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний
(экономический) износ
характеризует ущерб, нанесенный стоимости
недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно
недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.

ИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ)

Под
исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных
затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов
здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается,
что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего
условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Для определения
устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные
элементы и определяли их техническое состояние. Техническое состояние
определялось группой экспертов: эксперт-оценщик ООО “Юридическое агентство
оценки” и представители проектно-строительной организации ООО
“Уралсибстрой”, г.Челябинск.  На основании экспертизы  рассчитывался
физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный
процент износа вычисляли устранимый физический износ.

Неустранимый физический износ рассчитывался
методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста
зданий и сооружений.

1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

            Основные этапы процедуры оценки
при данном методе:

·
Оценка потенциального валового дохода дляпервого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и
тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

·
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду)
и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом
величина вычитается из валового дохода и определяется действительный
(эксплутационный) валовой доход
.

·
Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой
недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию
и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только
отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не
включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина
издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина
чистого операционного дохода.

·
Определение нормы капитализации.

·
Пересчёт чистого операционного дохода в текущую
стоимость объекта.

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ
РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

            Информация об источниках
доходов и расходов
.

Для оценки рыночной
арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с
оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:

Ø  
местоположение,

Ø  
доступ к объекту,

Ø  
внешний вид,

Ø  
состояние объекта,

Ø  
качество конструкции,

Ø  
рыночная привлекательность 

Ø  
совокупность дополнительных удобств.

Арендная плата по сопоставимым объектам.

Все доходы для
оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений
сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель
которого – установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и
прочих типов  нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с
помещениями оцениваемого объекта.

В результате
исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые
сопоставимы  в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была
выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из
них.

1 КРАТКАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Административное
формирование территории области началось в 18 веке. Челябинск был основан в
1736 году как крепость на месте башкирского поселения Челяба (Селяба).

В 1743 году Челябинск – административный центр
Исетской провинции Российской империи. С 1781 года Челябинск – уездный город
Екатеринбургской провинции (Пермского затем Уфимского наместничества), а с 1796
года вошел в Уральскую область Оренбургской губернии. На протяжении 1919-1923
годов Челябинск был центром Челябинской губернии, а потом находился в составе
тогдашней Уральской области.

В годы первых пятилеток промышленный потенциал
города вырос. 17 января 1934 года образована Челябинская область. В нынешних
границах она существует с 6 февраля 1943 года.

1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, прихожей, одного встроенного шкафа, ванной, санузла, одной лоджии, общей полезной площадью 43 кв. м., в том числе жилой площадью 27 кв. м., высота потолка – 2,7 м.

Квартира расположена в пятиэтажном панельном жилом доме 1995 г. постройки.

Распределение площадей:

Коридор – 2,5 кв. м.

Встроенный шкаф – 0,5 кв. м.

кухня – 7 кв. м.

первая жилая комната – 15 кв. м.

вторая жилая комната – 12 кв. м.

туалет – 2 кв. м.

ванная – 4,5 кв. м

Площади нежилых помещений согласно Техническому паспорту одной лоджии – 2 кв. м.

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Прихожая

– прямоугольная. Полы – ковролин (имп); стены окрашены водно-дисперсной краской (имп); входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь – металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп). Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен один шкаф; электроустановочные изделия – импортные (Турция).

Жилая комната

– зал. Полы – ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены – обои шелкография (имп), потолок – обои бумажные тисненые (имп); окна – двойные – двойные, створчатые, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия – импортные (Турция).

Жилая комната – спальня

. Полы – ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены – обои шелкография (имп), потолок – обои бумажные тисненые (имп); окна – двойные – двойные, створчатые, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия – импортные (Турция).

Лоджия (из спальни).

Полы – плитка керамическая метлахская; стены и потолок окрашены водно-дисперсной краской (имп); окна – одинарные во всю стену, окрашены масляной краской.

Кухня

. Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые (имп); потолки – обои бумажные тисненные (имп); электроустановочные изделия – импортные (Турция).

Ванная комната

. Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель – имп.; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой.

Туалет.

Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-комплект – имп.; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурованной полимерной пленкой.

5 Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 25 мая 2009 г.

1Определение терминов

Ниже приводятся толкования наиболее важных терминов, использованных в настоящем Отчете, которые по тем или иным причинам могут быть понятыми неоднозначно.

  • База оценки — комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для  определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов.
  • Методические подходы — общие способы определения стоимости имущества, которые базируются на принципах оценки.
  • Метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход.
  • Оценочные процедуры — действия (этапы), выполнения которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку.
  • Принципы оценки — положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.
  • Объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке; объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса.
  • Недвижимое имущество (недвижимость) — земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
  • Здания — земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.
  • Помещения — часть внутреннего объема здания, ограниченные строительными элементами, с возможностью входа и выхода.
  • Встроенные помещения — помещения, которые являются частью внутреннего объема здания.
  • Пристроенные помещения — помещения, которые пристроены к основному зданию и имеют с ним хотя бы одну общую стену.
  • Встроено-пристроенные помещения — помещения, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основного здания, а другая часть – пристроенной.
  • Сооружения — земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, тоннели, эстакады, мосты и т.п.).
  • Подобное имущество — имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствам подобно объекту оценки и имеет такую самую инвестиционную привлекательность.
  • Дата оценки — дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость.
  • Исходные данные — документы, в которых содержатся характеристики объекта оценки.
  • Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав — установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем.
  • Стоимость — эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.
  • Рыночная стоимость — стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
  • Ликвидационная стоимость — стоимость, которая может быть получена при условиях продажи объекта оценки в сроки значительно менее короткие, чем сроки экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, равняющейся рыночной стоимости.
  • Срок экспозиции — срок, на протяжении которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по наивысшей цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательской способности и других факторов.
  • Подобное соглашение — гражданско-правовое соглашение, предметом которого является подобное имущество, и имеющее общие признаки с соглашением, для заключения которого проводится оценка.
  • Согласование — это процесс разрешения противоречий в показателях, полученных в процессе оценки, и получение наиболее вероятного значения рыночной стоимости объекта оценки.

2 Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна их Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности.

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества.

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификации.

Заключительные положения.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специального оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность.

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ рынка нежилых помещений
выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах
рынка недвижимости г.Челябинска, представленных в оцениваемом объекте.

При разработке
данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического
обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.

Данный анализ носит
ограничительный характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.

7.4.1.  Рынок помещений

помещения,
представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или
находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного
бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним
организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом
недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно
трудно  зафиксировать – информация по проведенным сделкам крайне противоречива,
часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к
сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;

2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на
основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся
небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются
учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости
совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи – информация близка к
действительности;

3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых  зонах.

4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие
компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих
долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка
недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе
недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим
обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем
современным требованиям к объектам недвижимости.

Купля-продажа складских
 помещений

В связи с отмеченной
структурой помещений г. Челябинска, сделки-купли продажи наблюдаются  по всем
группам недвижимости.

Наиболее удачно в настоящий
момент реализуются  площади от 100 до 250 кв.м.

Сделки с более большими
площадями происходят достаточно редко. Разброс цен достаточно велик от 3000 до
24000 рублей за кв. м. Основным фактором, регулирующим цены несомненно является
местоположение. Основным спросом пользуются помещения 100-150 кв.м в центре, в
местах с хорошим потоком пешеходов.

В отдаленных районах
наблюдается стабилизация цен на уровне 4000-8000 рублей за кв.м.

Существенным фактором
является и качество ремонта помещений.

В 2004 году на рынок
города поступило большое количество площадей класса «А». Наблюдается избыток
предложений по купле-продаже.

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Список источников

  • www.BiblioFond.ru
  • www.bestreferat.ru
  • realexpert.ua

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *