Непосредственное управление многоквартирным домом МКД в 2018 г с изменениями

Как происходит определение общего имущества МКД поэтапно

Этап 1. Формируется группа из представителей собственников

Общее собрание собственников определяет группу людей или человека, которые проведут работы, призванные выявить перечень общего имущества МКД. Перечень будет утвержден общим собранием. Определить состав могут:

  • сами собственники жилья;
  • правление товарищества собственников жилья;
  • специалисты в сфере проведения строительно-технических экспертиз, управляющие, подрядчики, с которыми был заключен договор.

Этап 2. Определение состава общего имущества

Представители, которых утвердили собственники жилья, совершают обход дома, совершая следующие действия:

  • осматривают общедомовое имущество;
  • составляют список общедомового имущества с описанием, в котором указываются границы (в бумажном документе фиксируется результат осмотра);
  • оформляют акт о тех. состоянии объектов, относящихся к общедомовым.

Перед тем как приступить к осмотру и формированию списка, следует сделать запрос в БТИ или органы Роснедвижимости о предоставлении технической документации на дом: поэтажные планы технических помещений, подробные объяснения, кадастровый паспорт. Все это нужно для того, чтобы правильно определить объекты, их функциональное назначение, правильно составить перечень.

При составлении перечня можно опираться на «Правила содержания общего имущества», в которых представлен типовой перечень объектов МКД, относящихся к общедомовому имуществу. Перечень удобно представить в виде таблицы, где будут указаны сами объекты с подробным описанием, указанием количества, наличием или отсутствием тех. документации и их технические характеристики. Под техническими характеристиками может подразумеваться мощность (если это оборудование), размеры, площадь. Под описанием подразумевается тип объекта (оборудование, помещение, инженерные системы, конструкция и проч.), его функциональное назначение, материал изготовления, отделка и др.

Помимо вышеперечисленных действий также определяется, в каком техническом состоянии пребывают общедомовые объекты. Для выполнения данных работ могут быть привлечены сведущие специалисты, которые обладают достаточными познаниями для того, чтобы правильно оценить тех. состояние объектов

Это очень важно, так как в дальнейшем на основании полученных сведений будет определена потребность в выполнении работ и объем требуемых работ для приведения в надлежащий вид общедомовых объектов, будут планироваться предстоящие работы по улучшению состояния объектов.

Основываясь на полученных сведениях, общедомовое собрание жильцов дома определяет перечень общедомового имущества.

Этап 3. Утверждение состава общего имущества

После осмотра здания и составления перечня общедомовых объектов, собрание собственников утверждает перечень и акты осмотра, указывающие на их тех. состояние.

Плата за ТКО в счете за коммунальные услуги

 Когда в вашем регионе начнет действовать новый порядок, вы должны будете исключить плату за вывоз мусора из состава платы за содержание жилого помещения. «Обращение с ТКО» нужно будет указать отдельной строкой в квитанции.

Плата будет рассчитываться исходя из количества постоянно и временно проживающих в помещении потребителей, если в субъекте РФ не принято решение о расчете платы исходя из общей площади жилого помещения.

Размер платы за КУ  в квитанции по обращению с твердыми коммунальными отходами для потребителя рассчитывается по формулам 9(1)—9(8) приложения 2 к Правилам № 354 (пп. 148(30), 148(31), 148(38)). Порядок расчета зависит от двух факторов:

  • принимал ли орган власти субъекта РФ решение о расчете платы за обращение с ТКО исходя из общей площади жилого помещения;
  • раздельно или без разделения производится сбор и накопление ТКО в МКД.

Еще по теме 42. Понятия многоквартирный дом и общее имущество многоквартирного дома.

  1. 42. Понятия «многоквартирный дом» и «общее имущество многоквартирного дома».
  2. Вопрос 29. Понятие управления многоквартирным домом. Выбор способа управления.
  3. Право собственности на жилые помещения.
  4. Договор управления многоквартирным домом: понятие, стороны и условия договора, порядок заключения, срок договора. Изменение и расторжение (прекращения) договора управления многоквартирным домом.
  5. 19. Общая собственность: понятие, виды, порядок владения, пользования и распоряжения.
  6. 12.1. Долевое участие граждан в инвестировании строительства жилья
  7. § 1. Общая характеристика требований участников долевого строительства к застройщику и способов защиты их прав в контексте проблематики гражданско-правового режима многоквартирного дома
  8. § 3. Основания требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  9. § 1. Установление требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  10. § 2. Установление денежных требований участников долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  11. § 1. Способы гражданско-правовой защиты прав участников долевого строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  12. Библиография


Авторское право –

Аграрное право –

Адвокатура –

Административное право –

Административный процесс –

Арбитражный процесс –

Банковское право –

Вещное право РФ –

Гендерные правоотношения –

Гражданский процесс –

Гражданское право –

Договорное право РФ –

Жилищное право –

Земельное право –

Избирательное право –

Инвестиционное право –

Информационное право –

Исполнительное производство –

Исторя государства и права –

Коммерческое право –

Конкурсное право –

Конституционное право России –

Корпоративное право –

Медицинское право –

Муниципальное право –

Налоговое право –

Нотариат России –

Образовательное право –

Права человека в России –

Право социального обеспечения –

Правовая статистика –

Правоведение России –

Правовое обеспечение деятельности юриста –

Правоохранительные органы РФ –

Предпринимательское право –

Прокурорский надзор –

Семейное право –

Страховое право –

Судебные и правоохранительные органы –

Таможенное право –

Теория государства и права –

Транспортное право –

Трудовое право –

Уголовно-исполнительное право России –

Уголовное право –

Уголовный процесс –

Финансовое право –

Хозяйственное право –

Экологическое право –

Ювенальное право –


Аудит –

Банковское дело –

Бухгалтерский учет –

География –

Журанлистика –

История –

Маркетинг –

Математика –

Медицина –

Менеджмент –

Общеобразовательные дисциплины –

Педагогика –

Политология –

Право зарубежных стран –

Право Р. Беларусь –

Право России –

Право України –

Психология –

Реклама, PR –

Технические науки –

Физика –

Философия –

Финансы –

Экономика –

Юриспруденция –

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

  • даты и места сбора;
  • инициатора мероприятия;
  • списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

  • смена формы управления домом;
  • определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

  • протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
  • ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
  • ксерокопия техпаспорта дома;
  • заявление на подписание договора с РСО;
  • доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

  • управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
  • выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
  • выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Актуальная информация

  • Кем может выступить УО при непосредственном способе управления МКД?
  • Порядок заключения договора с РСО при непосредственном способе управления МКД

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.[2]

«Квартира» (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.»

Многоквартирный дом состоит из:

  • жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
  • нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).
  • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц[3] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона[4].

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника[5].

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 м², а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 м². Итого: 5000 м². Собственник квартиры площадью 100 м², или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре[6]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора (Статья 162 Жилищного кодекса РФ).

Обслуживание и текущий ремонт дома что это такое и когда проводится

Содержание дома – обязанность его собственника. Ремонт конкретной квартиры проводится её владельцем.
Обслуживание общего имущество является обязанностью всех людей, владеющих помещениями в здании.

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

  • уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
  • обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
  • вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
  • обеспечение пожарной безопасности;
  • поддержание работоспособности системы электроснабжения;
  • обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
  • мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
  • обслуживание канализации, систем водоснабжения;
  • обследование и ремонт кровли здания;
  • иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

  1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
  2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
  3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

На каких условиях осуществляется аренда общего имущества МКД

Решением собственников помещений общедомовые объекты передаются в пользование как одному из собственников, так и третьему лицу, в том числе УО. Использование общего имущества не должно привести к нарушению прав и законных интересов физлиц, живущих в доме, а также юр. лиц, имеющих в собственности помещения в данном МКД.

Распространенное использование общедомовых объектов – расположение на стенах и крыше МКД антенн, наружной рекламы, элементов системы вентиляции, оборудование помещений чердака или подвала под офис управляющей организации.

Согласно установленным законодательством пределам, собственники помещений МКД (жилых и нежилых) используют и распоряжаются общедомовым имуществом. Поскольку имущество в общей долевой собственности – единое целое, а собственники по отношению к нему выступают как единое лицо, то они должны приходить к единому решению по отношению к компонентам общего имущества. Такое решение должно приниматься согласно действующему гражданскому и жилищному законодательству.

В соответствии с принципом квалифицированного большинства принимается решение об использовании общедомового имущества. Как минимум 2/3 голосов от общего числа должно быть отдано «За» принятие решения.

Если общая полезная площадь дома составляет 8455,7 м², решение принимается собственниками, владеющими в сумме не менее 5637,1 м² (8455,7 × 2/3 голосов).

Строительство

Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:

Подготовка участка под строительство

Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.

На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.

Разметка осей дома

Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.

Земляные работы

Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.

Укладка фундамента

В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания

Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.

Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.

Строительство внешних стен

Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.

Подвод коммуникаций

Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.

Обустройство крыши

Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.

Завершающие этапы

 На завершающей стадии выполняются следующие работы:

  • Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
  • Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
  • Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
  • Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
  • Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
  • Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.

Последние записи

23 Июня 2018 5:00

Какие возможности предоставляет психолого-педагогическое образование

23 Июня 2018 5:00

Как в Москве записать ребенка в детский сад

23 Июня 2018 5:00

Как проходит бесплатное обучение парикмахеров

Новости smi2.ru

19 Июня 2018 5:00

СанПиН – что актуально в нынешнем году для образовательных учреждений

14 Июня 2018 5:00

Основные принципы дифференцированного обучения

13 Июня 2018 5:00

Современные технологии обучения в России

12 Июня 2018 5:00

Какие существуют уровни образования в России

8 Июня 2018 6:00

Как получить второе высшее образование

8 Июня 2018 5:00

Как научить ребенка читать – методика Зайцева

5 Июня 2018 5:00

Принципы реализации дошкольного образования в России

5 Июня 2018 5:00

Что такое машинное обучение

2 Июня 2018 5:00

Что такое среднее профессиональное образование

28 Мая 2018 5:00

Принципы обучения в современной школе

27 Мая 2018 12:00

Как проходит обучение на тракториста машиниста

27 Мая 2018 5:00

Что такое очная форма обучения

Новости smi2.ru

31 Марта 2018 5:00

Восемь главных принципов инклюзивного образования

30 Марта 2018 5:00

Система оценок в России

Список источников

  • www.gkh.ru
  • zakondoma.ru
  • www.rline.tv
  • wiki2.red
  • xn--80aaivjfyj3e.com
  • stroimprosto-msk.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *