Как произвести ремонт нежилых помещений

Содержание проекта ремонта

В состав проектной документации на ремонт нежилых зданий и помещений в 2019 году входят следующие разделы:

  • пояснительная записка, с указанием сведений об объекте, заказчике и проектировщике, условиях технического задания, иных вводных данных;
  • схема земельного участка, на котором расположено здание, с отражением инженерных коммуникаций;
  • архитектурные, конструктивные и иные решения, которые будут выполнены при проведении ремонта;
  • перечень общестроительных работ на конструкциях и элементах здания, помещений, инженерных системах (отопление, вентиляция и т.д.);
  • работы по текущему и косметическому ремонту, отделке внутреннего пространства помещений, пола, потолка и стен;
  • перечень сведений об инженерных системах и коммуникациях (отдельно по каждому виду коммуникаций – электричество, вентиляция, отопление, водоснабжение и т.д.);
  • проект организации строительных работ;
  • перечень мер пожарной и иной безопасности;
  • смета, с указанием цен на стройматериалы, количества м2 по каждому виду материалов, стоимости работ и иных параметров (при подготовке сметы будут использованы прайсы по категориям стройматериалов, выбранных заказчиком);
  • иные разделы, в зависимости от условий технического задания.

Архитектурные решения проекта могут касаться перераспределения внутреннего пространства, замены действующих конструкций на более долговечные, оптимизации мест расположения инженерных систем и укладки кабелей, и т.д. При проектировании нужно внимательно следить за содержанием запланированных работ – если они предусматривают воздействие на несущие конструкции, их полную замену или восстановление, придется согласовывать реконструкцию.

В проекте можно указать требования к косметическому ремонту, который будет выполнен после замены или восстановления конструкций нежилых зданий. По заданию заказчика, может быть запланировано изменение цвета интерьера, особенности монтажа мебели и проводки, требования к качеству материалов для отделки потолка, стен и пола, иные условия. Пример оформления работ по обустройству и отделке внутреннего пространства офиса можно посмотреть или скачать на нашем сайте.

Если строительные работы будут проводиться на фасаде здания, в проект включается колористический паспорт. Для Москвы и Санкт-Петербурга необходимо согласовать проект работы на фасадах, если они предусматривают следующие изменение:

  • цвет и тон наружных стен;
  • демонтаж, замену или восстановление архитектурных форм и элементов декора;
  • работы по изменению дверных и оконных проемов.

При оформлении документации, проектное бюро должно учитывать ГОСТы, справочники, регламенты и иные руководящие указания.

Комментарий специалиста. Наша компания предлагает услуги по проектированию объектов любой сложности в Москве и Санкт-Петербурге. Все документы будут соответствовать нормативным требованиям, действующим по состоянию на 2019 год. На нашем сайте вы можете ознакомиться с примерами предыдущих работ, скачать образцы типовых документов. Для согласования всех условий техзадания, наши специалисты проведут бесплатную консультацию.

Обсуждение проекта

Что такое капитальный ремонт коммерческих помещений и реконструкция нежилой недвижимости в многоквартирном доме

  1. Каждому собственнику должно быть направлено уведомление.
  2. В нем должен называться инициатор проведения собрания, его форма, повестка, а также место и время проведения и порядок ознакомления с материалами.
  3. Форма голосования должна включать варианты, позволяющие высказаться против или воздержаться.
  4. Итоговое решение должно быть оформлено прошитым и заверенным протоколом, на каждой странице должны быть проставлены подписи.
  • элементы коммуникаций и инженерного оборудования в процессе работ будут заменены на другие, значительно отличающиеся по характеристикам от установленных;
  • работы затронут несущие стены;
  • проемы под окна и двери будут перенесены, или их размеры подлежат изменению;
  • размеры помещений будут изменены;
  • для согласования необходим проект реконструкции.

Этапы согласования

Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

Затем эти документы предоставляются в городской отдел архитектуры. Здесь можно заказать проект реконструкционных работ объекта недвижимости.

Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

Подготовленный проект утверждается в городском отделе архитектуры и уполномоченными инстанциями. Сюда относятся санэпидемстанция, пожарная инспекция и коммунальные службы.

Согласие последних необходимо в том случае, если при реконструкции затрагиваются инженерные коммуникации (система отопления и водоснабжения, электрическая проводка и подводка газа).

Затем нужно заручиться разрешением жилищной комиссии. В правовое поле этой организации попадает оформление акта выполненных работ. Полученное в указанной организации разрешение, необходимо завизировать у главы администрации города. Все собранные документы отправляются в органы местного самоуправления, которыми и будет подписано согласие на реконструкцию.

Стоит отметить, что одобрения от органов местного самоуправления на проведение работ можно и не получить. В этом случае согласование реконструкции начинается сначала.

Что входит в капитальный ремонт нежилого помещения

Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений; Приложение 9 к Приказу Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

Как заключить договор

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

  • отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
  • рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

  1. название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
  2. имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
  3. точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
  4. стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
  5. перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
  6. перечень обязанностей заказчика;
  7. условия контроля исполнения договора;
  8. порядок сдачи-приема объекта;
  9. условия и способы оплаты работы заказчиком;
  10. гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
  11. условия расторжения договора и изменения его пунктов;
  12. указание срока вступления договора в силу;
  13. реквизиты и подписи сторон.
  • Скачать бланк договора на ремонт нежилого помещения

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Необходимые документы

Важнейшими документами, которые могут сопровождать ремонтные работы, являются следующие бумаги.

  • Протокол собрания, на котором было решено проводить текущий или капитальный ремонт.
  • Перечень видов услуг, а также работ по дому.
  • Акт приемки работ.
  • Список лиц, которые присутствовали на собрании в момент принятия решения о ремонте и отделке.
  • Результат голосования в форме протокола.
  • Согласие на обработку персональных данных.
  • Реквизиты счетов регионального оператора, который сделает взнос на капитальный ремонт.
  • Составленное заявление в администрацию или региональному оператору.
  • Различные сметы, которые включают в себя траты на приобретение материалов и оплату работы.
  • Полный поэтапный перечень работ.
  • Документы-договора, которой подписан с подрядчиками и поставщиками.
  • Составленный бухгалтером реестр всех собственников помещений.

Это далеко не все документы, которые могут фигурировать в деле о ремонте.

Договор подряда

Договор подряда – это документ, который имеет определяющее значение. Его характеристика описана в гражданском кодексе нашей страны.

Договор подряда – это двустороннее соглашение, где одна из сторон, именуемая подрядчиком обязуется выполнять задание другой стороны, и осуществлять работу.

При этом, результат необходимо сдать заказчику, а тот должен быть им удовлетворён. Подробнее регулирует этот вопрос статья 702 Гражданского кодекса. Договор подряда составляется со всеми лицами, которых нанимают управляющая организация или собственники жилья для выполнения ремонта.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  • По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  • К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Скачать образец бланка договора подряда

Смета

Смета – это акт, который указывает, какие доходы и расходы были получены за определенный промежуток времени. Проведение ремонтных работ предполагает обязательное ведение сметы расходов для того, чтобы жильцы могли быть уверенными в том, что сотрудники управляющей организации не присвоили себе часть денежных средств.

В смете отражают затраты на материал, оплату труда рабочих, иные расходы, связанные с проведением ремонта.

Скачать образец сметы на текущий ремонт помещения

Дефектная ведомость

Данный документ составляется в случае, если в процессе приемки работ были найдены изъяны, брак, недостатки, а также отклонения от целей проведения работы. Такой документ составляется для того, чтобы подрядчик, который некачественно выполнил работу, мог, ориентируясь на данный документ, исправлять свои ошибки.

Скачать образец дефектной ведомости

Капитальный ремонт помещений и зданий особенности

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении конструкций здания, либо их отдельных элементов. При этом строительные работы не могут затрагивать замену или восстановление несущих конструкций, так как придется заказывать проект реконструкции и получать разрешение на строительство. Однако в состав строительных работ при капремонте может ходить замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций.

Чтобы сделать капитальный ремонт здания или помещений, собственник должен выполнить следующие действия:

  • заказать оформление проекта, в котором будет указан порядок организации работ, требования к безопасности, архитектурные и инженерные решения, иные условия;
  • выбрать подрядчика и заключить договор, оформить техническое задание и смету;
  • предоставить подрядчику доступ ко всем помещениям здания, техническую и проектную документацию;
  • принять выполненные работы после завершения капремонта, оплатить стоимость по договору.

В рамках капитального ремонта можно провести перепланировку или переустройство нежилых помещений. Например, можно перераспределить пространство между двумя  помещениями, изменить место расположения инженерного или сантехнического оборудования. При этом должно соблюдаться правило о согласовании таких видов работ, так как они относятся к перепланировке или переустройству.

Комментарий специалиста. Если собственнику необходимо изменить цвет стен, интерьер, добавить элементы декора, не нужно оформлять проект капитального ремонта, перепланировки или переустройства. Такие строительные работы и косметический ремонт могут быть выполнены своими силами, либо путем заключения договора с подрядной организацией. Вносить новые сведения в кадастр нужно только в случае, если изменяется конфигурация или характеристики объекта.

Капитальный ремонт помещений и зданий – особенности

Ремонт помещения и ремонт квартиры в чем отличие

Квартира включает в себя несколько жилых и вспомогательных помещений. Собственник или наниматель вправе проводить ремонт в жилище по следующим направлениям:

  • провести текущий или косметический ремонт всей квартиры, либо отдельных помещений, который не будет связан с изменением конфигурации объекта, обустройством инженерного оборудования (например, укладка нового напольного покрытия или изменение тона окраски проводится в рамках текущего ремонта);
  • если в квартире предстоит изменение конфигурации (перенос перегородок, работы на дверных и оконных проемах и т.д.), нужно заказать и согласовать проект перепланировки;
  • при демонтаже, обустройстве или переносе инженерного оборудования нужно заказать и согласовать проект переустройства.

Помещения квартиры могут быть включены в перечень работ по капитальному ремонту МКД, Решение о проведении капремонта не может принимать собственник одной квартиры.

Для нежилых помещений порядок проведения ремонта отличается. В зависимости от необходимости, ремонт может проводиться по следующим направлениям:

  • текущий или косметический ремонт, в том числе поклейка обоев, изменение цвета внутренних стен, замена полового покрытия и т.д.;
  • капитальный ремонт всего здания или его отдельных частей (например, для сдачи в аренду под офисы можно улучшить качественные характеристики объекта);
  • ремонт, замена или восстановление инженерных систем (отопление, вентиляция, электричество, водоснабжение и т.д.);
  • перепланировка или переустройство по всему объекту, либо по отдельным помещениям;
  • работы по изменению цвета фасада, обустройству или ремонту его элементов.

Отличие между ремонтом здания, квартиры или отдельных жилых и нежилых помещений будет заключаться в различном составе строительных работ, порядком оформления и согласования проекта. Для проведения текущего ремонта оформлять проект не нужно.

Комментарий специалиста. Строительные работы по текущему ремонту могут быть выполнены силами заказчика. Для капитального ремонта необходимо привлечь подрядчика, состоящего в СРО, заключить договор. При оформлении проекта на капремонт, реконструкцию, перепланировку или реконструкцию в 2019 году, также нужно обращаться в экспертную организацию, имеющую членство в СРО. В компании Смарт Вэй вы можете заказать любую проектную документацию, получить помощь при ее согласовании в Москве и Санкт-Петербурге.

До и после ремонта квартиры

Должны ли собственники недвижимости платить взносы на поддержание имущества в нормальном состоянии

Собственники всегда ответственны за состояние своего недвижимого имущества вне зависимости от его назначения. Обязанность по уплате взносов на проведение в нем текущего или капитального ремонта определяет ряд индивидуальных особенностей помещения.

В МКД

Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме (далее МКД), то владелец обязан ежемесячно оплачивать начисления за текущий и капитальный ремонт (часть 2 ). Назначение собственности при этом не имеет значения, так как средства будут использоваться для поддержания состояния всего дома. Сумма начислений распределяется между владельцами имущества в соответствии с площадью принадлежащих им помещений.

Исключения составляют МКД, введенные в эксплуатацию в срок менее трех-пяти лет (в зависимости от региона). В этом случае сборы на проведение капитального ремонта возможны только в случае согласия всех собственников.

Если дому менее пяти лет, владелец собственности не подписывал согласие на предварительный сбор взносов на капремонт, но получает квитанции, ему следует обратиться в администрацию населенного пункта. Взносы на капремонт не собирают, если аварийный дом определен под снос.

В частном доме или фонде, выведенном из состава жилого

Собственники не обязаны оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт в случаях, когда нежилая недвижимость находится в нежилом фонде или в составе:

  • жилого дома, включающего менее четырех квартир, или частного жилого дома на одну семью, жильцы которого сами занимаются обслуживанием строения и прилегающей территории;
  • жилого дома, где выходы из квартир ведут на улицу (отсутствуют подъезды и иная общая площадь.

Хотя законодательно не обязаны этого делать, при желании владельцы такой недвижимости могут в частном порядке заключить с управляющей компанией или подрядчиком договоры о проведении текущего или капитального ремонта.

Важно! Если нежилое помещение является предметом договора аренды, по действующему законодательству, его текущий ремонт берет на себя арендатор, за арендодателем сохраняется капитальный.

Ответственность за проведение текущих ремонтных работ остается обязанностью собственника-арендодателя только в случае, если сохранение за ним таких обязанностей прописано в арендном договоре (ГК часть 2, раздел 4, глава 34, ).

Ответ

Оплачивать взносы на капитальный ремонт обязан собственники всех помещений в доме (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Это касается как жилых, так и нежилых помещений. Тот факт, что помещение расположено в подвале, не влияет на обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД».

Рекомендация. Должны ли собственники нежилых помещений в МКД платить взносы на капремонт

«Обязанность уплачивать взносы на капремонт, в том числе собственниками нежилых помещений, установлена частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ. Однако из этого правила есть исключения. Проверьте, не попадает ли МКД под случай-исключение (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).

В зависимости от способа формирования фонда собственники уплачивают взносы на специальный счет или счет регионального оператора. Это предусматривает статья 171 Жилищного кодекса РФ*.

Минимальный размер взноса устанавливает нормативно-правовой акт субъекта РФ. При этом общее собрание собственников помещений в МКД может установить больший размер взноса. Это предусматривают части 8.1 и 8.2статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении:

 восьми календарных месяцев со следующего месяца после официального опубликования региональной программы капремонта. Иной срок может устанавливать закон субъекта РФ (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ);

 срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу капремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капремонт на основании платежных документов, в том числе в ГИС ЖКХ, которые представляет:

 лицо, избранное на общем собрании собственников, – если собственники формируют фонд капремонта на спецсчете (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ);

 региональный оператор – если собственники формируют фонд капремонта на счете регоператора (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Указанные лица вправе направить платежный документ однократно в течение первого расчетного периода предстоящего года. Документ должен содержать расчет размеров взноса на капремонт на такой календарный год.

Собственник нежилого помещения вправе оплатить этот документ либо единовременно в следующем месяце, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ. Иной порядок может устанавливать закон субъекта РФ.

Такие правила предусматривает часть 3 статьи 171 Жилищного кодекса РФ*.»

30.11.2017

КТО ДОЛЖЕН ПРОВОДИТЬ КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЪЕКТА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Помимо этого имеются перечни работ по таким объектам, как:

  • оконные и дверные заполнения, светопрозрачные конструкции;
  • перегородки;
  • лестницы, балконы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей;
  • полы;
  • внутренняя отделка;
  • наружная отделка;
  • вентиляция;
  • водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы);
  • электротехнические слаботочные устройства;
  • внешнее благоустройство.

В ВСН58-88(р) имеется также раздел, который посвящен работам для нанимателей, проживающих в квартирах (арендодателей). В отличие от списка текущих работ, который похож на список работ капитального ремонта, перечень работ для нанимателей не столь большой и включает следующие работы:

  • окраска потолков и стен жилых и подсобных помещений квартир, лоджий, этажерок балконов;
  • оклейка стен и потолков обоями;
  • окраска оконных переплетов и балконных полотен, внешней и внутренней сторон, окраска полов в жилых и подсобных помещениях, циклевка паркетных полов;
  • окраска радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода и канализации;
  • окраска внешних стен из материала наймодателя для проживающих в одноэтажных одноквартирных домах.
  • замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол. Замена или установка дополнительных кранов, смесителей и другого оборудования, замена дверных полотен, встроенных шкафов и отделка помещений с целью благоустройства квартиры (выполняются нанимателем по согласованию с наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией);
  • ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру, смена электроприборов и т.п.
  • работы по улучшению отделки квартир;
  • ремонт штукатурки стен, потолков, перегородок отдельными листами в помещениях жилых квартир;
  • работы по переустройству и перепланировке жилых помещений согласно утвержденным в установленном порядке проектам с целью повышения уровня благоустройства по заказам нанимателей помещений;
  • замена и ремонт покрытий полов.

Список источников

  • yuristznaet.ru
  • zakonandporyadok.ru
  • urist-yslugi.ru
  • urexpert.online
  • www.law.ru
  • svoe.guru
  • smway.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *