Какие документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику и при покупке

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Ответ для Антона. Уведомление соседей обязательно. Форма уведомления есть на странице шаблонов. Если комната в единоличной или общей совместной ( не долевой) собственности — к нотариусу идти не надо. А вот уведомления от всех соседей, с отметкой о получении в Росреестр предоставить обязательно нужно. Читайте рубрику: Коммунальная квартира. Все статьи соответствуют требованиям закона.

Добрый день! Имеем с дочерью комнату в ком. кв-ре. По док-ам комната в кв- ре выделена, имеет свой номер. Разослали письма сособственникам с извещением о продаже (с описью). Получили на руки уведомления о вручении (прошло уже 2 месяца). Нужно ли при этом оформлять ещё и нотариальные отказы от сособственников?

О налоговой ставке

Согласно действующему законодательству все доходы физ.лиц облагаются 13-процентным налогом. Но в некоторых случаях человек, который продает жилплощадь, может избежать уплаты. Так, если продавец владеет недвижимостью дольше 3-х лет, то он не обязан платить налоги. Если же этот срок меньше 3-х лет, но стоимость доли не превышает 1 000 000 рублей, то уплата налога также необязательна.

В остальных же случаях продавец обязан своевременно заплатить налог в сумме 13-ти процентов, но – что важно – не от общей суммы. Из денег, которые он получает, вычитается 1 000 000, а процент определяется уже по оставшейся сумме

Пример:

Допустим, доля продана за 1,5 000 000. Сумма налога в таком случае будет составлять:

(1 500 000 – 1 000 000) х 0,13 = 65 000

Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.

Если уплата необязательна, то продавец все равно обязан посетить налоговую по своему ПМЖ.

Как видим, конкретные документы для продажи своей доли в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая. Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.

Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире. О том, что делать после заключения сделки, читайте .

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Что делать, если возникли проблемы с соседями

Главными проблемами соблюдения преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире могут быть следующие ситуации:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.
  • собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Самое распространенное действие соседей, препятствующих продаже комнаты в коммуналке – отказ получения уведомления о вашем желании продать вашу комнату. Помните, что если соседние с вашей комнаты приватизированы, то письменно уведомлять нужно только собственников (с помощью заказного письма), узнать кто именно является собственником можно с помощью информации из Росрееестра (запросите выписку о правообладателях коммунальной квартиры, в которой вы запланировали продать свою комнату).

В случае же, если в коммуналке есть неприватизированные комнаты, то письменное уведомление о продаже для реализации преимущественного права покупки необходимо направлять заказным письмом муниципалитет (органы управления муниципальным имуществом). В случае отказа соседей от получения уведомления заказное письмо просто вернется на ваш обратный адрес, а почта проставит на конверт отметку, о том, что адресат-получатель «отказался от получения» письма. В будущем, при регистрации сделки в Росреестре вы имеете возможность подтвердить факт того, что вы пытались уведомить соседей по коммуналке и их игнорирование с помощью данного конверта со штемпелем почты.

Игнорирование соседями уведомления

Бывает и так, что соседи получили заказное письмо, но никак не реагируют на полученное уведомление, что делать? В данном случае можно воспользоваться услугами нотариуса и составить еще одно письменное уведомление, заверить нотариально, отправить снова. Теперь, в случае повторного молчания соседа, вы берете у нотариуса свидетельство, подтверждающее факт отправки письменного уведомления, его получения и отсутствие ответа на уведомление о продаже комнаты. При регистрации сделки Росреестр примет подобный документ, свидетельствующий о соблюдении порядка уведомления собственников, соседних комнат коммунальной квартиры.

Место нахождения собственников соседних комнат неизвестно

Если ваш сосед не живет в комнате, то прежде, чем продать свою, вам придется доказать через суд, что его можно считать безвестно отсутствующим, на том основании, что больше года нет информации о его местонахождении. При подаче документов в суд, обязательно надо указать причину для обращения — необходимость обеспечения права соседа на преимущественное право покупки комнаты в коммуналке, в противном случае суд не будет рассматривать ваше заявление о признании человека безвестно отсутствующим.

Если после опроса соседей, родственников, жильцов дома и других возможных свидетелей картина не прояснится, то суд назначит управляющего его недвижимым имуществом, и уже этого человека вы уведомите о своем желании продать комнату.

Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если владелец соседней комнаты живет в другом городе, но вам известно, где именно, то, заверив у нотариуса уведомление, приступайте к известной уже процедуре отправки уведомления заказным письмом.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Если соседняя комната является наследством, в права на которое еще никто не вступил, то вы можете смело обратиться в суд, который либо назначит фактического наследника, либо отнесет жилье на баланс государства в случае отсутствия наследников. После чего вы сможете уведомить собственника о своем намерении продать свою комнату.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Какой прогноз цены на комнаты в коммуналках на 2019 год

Самый нехороший — предложение превышает спрос. Думаю, помощника иметь в лице риэлтора надо, но и в эту ситуацию окунуться с головой самому. Выделить хотя бы по часу в день для изучения рынка недвижимости — комнат, в частности и вообщем-то на самом деле не возлагать большие надежды на «знатоков» недвижимости. Сейчас поясню. Даже у опытного и желающего помочь риэлтора глаз уже «замылен» и не в его интересах уделять все свое время именно Вам — ведь он потому и работает, чтобы доход иметь какой-никакой, а для того, чтобы найти хороший вариант квартира=двум комнатам, придется и побегать и пролистать уйму объявлений. Из этого следует, что только Вы сам себе режиссер — то есть ищите, а агентству доверьте проверку документов. Комната может быстро быть продана, если цена чуть ниже рыночной — и то не факт. Вы упираете на материнский капитал, но дело в том, что люди, которым до тридцати лет не воспринимают комнаты совершенно и стараются купить все-таки жилье отдельное, даже взяв ипотеку. Но в принципе — Ваш вариант решаем, только уделите ему достаточно времени.

Когда появился материнский капитал- люди, не подумавши, стали массово скупать малаги, коммуналки, комнаты. Ведь как принято в народе «авто-сгниёт, золото поблекнет, а недвижимость- будет всегда». Типа получат мат.капитал, быстро вложат его первым надёжным способом, типа пусть стоит. В своё время это как раз таки и вызвало всплеск цен на жилую недвижимость с малой площадью, и цена как раз таки колебалась в районе суммы, равной сумме мат.капитала. Цены росли, общая стоимость жилой недвижимости росла, но а комнаты и коммуналки никто за бОльшую, отличную от мат капитала сумму- брать уже не хочет, интерес угасал, а жить там никто не хотел. Поскольку, будем честны, большинство коммуналок — стыд и срам (не все, далеко не все). Откровенно говоря — жить там не хотят. А девать их куда то нужно, поскольку долги за квартплату копятся, сдавать её не выгодно (ну во всяком случае не везде), деньги нужны и т.д. начинают продавать, а она не продаётся, начинают сбивать цену. ещё. и ещё. спустя 3-4 года все цены выросли, а цены на коммуналки — нет. Так как от них массово пытаются избавится- вот и результат.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

  • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
  • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться. . https://www.youtube.com/embed/fXDzFlbhN2M

https://www.youtube.com/embed/fXDzFlbhN2M

Как продать комнату в коммунальной квартире пошаговая инструкция

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения

В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Вопрос читателя

Уважаемая редакция!

Уважаемый адвокат!

У меня такая ситуация. Мы снимаем квартиру в деревне недалеко от Штутгарта. Дом на три семьи. Живём этом доме уже 7 лет. Дети ходили в садик. Теперь ходят в школу. С соседями отношения были не то, чтобы не разлей вода, но вполне нормальные. Даже выручали друг друга. Были, конечно, претензии, но всё решалось. И вроде всё хорошо, но хозяин нашего дома ухе довольно старый и хочет дом продать. Мы запросили цену и ударили по рукам. Договорились, что он не нанимает маклера и на сэкономленную сумму снижает нам цену. Моя жена очень обрадовалась и, конечно, рассказала соседке. Через несколько дней к нам пришел сосед и сказал, что ничего не имеет против нас, но они будут протестовать, чтобы дом продавали иностранцам. Конечно же я поинтересовался, а 7 лет прожить бок о бок было не страшно? Ответом мне послужило замечание о том, что нам постоянно высказывали претензии о том, что мы громко гуляем. А еще, сосед сказа, что снимать дом – одно, а покупать – другое. Что они не против нас, но не хотят, чтобы за нами вереницей потянулись другие русские. Я не нашелся, что сказать. Просто закрыл дверь и всё. А теперь думаю, могут ли они запретить нам покупку квартиры на собрании владельцев? Как нам реагировать? Может ли то, что мы русские помешать нам купить квартиру?

Хайнрих Д

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году

Установлена форма кадастрового паспорта согласно приказу Минэкономразвития №831 от 28.12.2012 г. Техпаспорт квартиры считают документом, в котором обозначается техническая информация о квартире, необходимая для постановки на учет в кадастре недвижимости, или же сведения о внесении изменений в кадастр.

  • общую цену совершаемой сделки;
  • информацию о лицах, которые, учитывая положения законов, сохраняют за собой право проживания в реализуемом жилье, даже с момента перехода прав на него;
  • сведения о наличии прав третьих лиц на жилплощадь;
  • дата, а также место, где подписывается соглашение.

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году без согласия соседей, правильно

  • документ о праве владения комнатой или выписка из единого реестра;
  • правоустанавливающие бумаги продавца комнаты – документ о вступлении в наследование, решение суда;
  • справка с характеристикой квартиры;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате и квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • письменное согласие супруга на продажу;
  • личные паспорта всех сторон сделки;
  • письменное согласие на продажу остальных владельцев комнат в коммуналке.
  • установка условий продажи комнаты;
  • уведомление соседей о намерении продать комнату, то есть соблюдение приоритетного права на покупку;
  • получение отказа или согласия на покупку от соседей, или же их молчание на протяжении месяца;
  • поиск заинтересованного покупателя;
  • оформление договора купли-продажи;
  • государственная регистрация перехода права собственности;
  • передача недвижимости, документов и ключей от нее новому владельцу.

Какие документы собственнику нужно подготовить перед продажей квартиры в 2019 году

  1. Паспорт нового владельца.
  2. Договор, подтверждающий возникновения права на недвижимость (купли-продажи или о передаче в дар другому лицу).
  3. Заявление, которое составляется новым собственником. Его образец лежит в регистрационном органе.
  4. Квитанция, подтверждающая внесение пошлины за процедуру регистрации. Ее размер зависит от региона и узнать его можно от риэлтора или в регистрационном органе.
  5. От продавца необходимо представить свидетельство ЕГРП. Если этот документ вами не был получен после приобретения квартиры или после сдачи дома в эксплуатацию, то вам необходимо представить в регистрационном органе договор, подтверждающий ваше право собственности.
  6. Кадастровый паспорт на недвижимость.

Ряд нюансов связан с реализацией частей квартиры или комнату в коммунальной жилплощади. Вам необходимо перед подачей объявления на продажу предложить свою недвижимость остальным собственникам квартиры. Они имеют преимущество перед сторонними покупателями.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

  • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
  • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
  • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

  • Номер этажа, на котором располагается квартира;
  • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
  • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
  • Месторасположение дома;
  • Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Поиск покупателя

Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя, в случае, если соседи отказались выкупать комнату.

Существует только два способа поиска покупателя:

  • поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам: согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
  •  самостоятельная продажа через СМИ. Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи. Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)

Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди

Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим.

В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично.

Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую. От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Как продать комнату в коммуналке

Кстати, эту технологию освоили и «черные» маклеры и достаточно успешно ею пользуются. Разумеется, стоимость их услуги чуть дешевле, но здесь гораздо чаще буферное звено оказывается «гнилым». Правильное оформление «разменной» комнаты стоит немалых денег. А частные маклеры и даже мелкие фирмы нередко жалеют этих денег и действуют по принципу: «и так сойдет».

Но это положение действует не во всех случаях. Согласие соседей не нужно, если у вас отдельный объект права (комната), и вы можете распоряжаться ею, как захочется. Если же квартира находится в общедолевой собственности и вы владеете долей, то придется спрашивать разрешение у соседей. В этом случае следует руководствоваться ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает преимущественное право покупки этой доли другими участниками долевой собственности. Поэтому прежде чем ставить вопрос о том, брать у соседа отказ или нет, нужно внимательно изучить документы и твердо уяснить, что продается: доля в квартире или объект права.

Требуется ли согласие соседей по коммунальной квартиры для сдачи комнаты

«Этот момент я предполагаю уточнить ко второму чтению документа. Но законодательная логика подсказывает, что получение одобрения от соседей должно быть двухступенчатым. Быть может, соседи и не будут против сдачи комнаты в аренду, но им не понравится конкретный арендатор. И конечно согласие должно быть оформлено в письменном виде», – отметил депутат. Подобная схема действует в случае продажи комнаты в коммуналке. Владелец продаваемой комнаты должен в письменной форме известить соседей о желании продать свою комнату, указав цену. В том случае, если все жильцы отказываются выкупать комнату, владелец может выставить комнату на торги. Если данный законопроект будет принят, то конечно он защитит права жителей коммуналок. Однако, собственникам будет намного труднее сдать в аренду свою комнату, а арендаторам снять угол в коммуналке.

Еще одним следствием данной инициативы, если она пройдет одобрение, будет то, что покупатели перестанут приобретать комнаты в инвестиционных целях. «Не секрет, что жилые помещения в коммуналках во многом покупают для последующей их сдачи в аренду. И если возникнут дополнительные препоны, то граждане могут переключиться на отдельное малогабаритное жилье», – полагает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельской.

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины

Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

  1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
  2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях. Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
  3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду

Если сама комната не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом- комнатой. Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Отрицательная позиция соседей по квартире не имеет никакого значения при этом.

Добрый день.ОБязанность учета мнения других собственников жилого помещения учитывалось бы в том случае, если бы речь шла об общей (долевой или совместной собственности). ОБ этом говорит гл. 16 ГК РФ. Однако в Вашем случае речь не идет об общей собственности. Комната, как объект гражданского оборота находится в Вашей собственности (индивидуальной). Закон в данном случае не требует от Вас получать чье либо разрешение на сдачу комнаты в наем. Таким образом Вы реализуете свое право как собственника на пользование своей собственностью. Единственно что Вам могут сделать Ваши соседи- это подложить свинью в виде сообщения в налоговую о сдаче Вами жилья. Но эти проблемы тоже не фатальны и при грамотном подходе легко решаются.

Ответ Адвоката

Уважаемый Хайнрих,

В рамках решения Вашей проблемы нужно будет ответить на два вопроса. Первый вопрос касается наличия у Вас преимущественного права на покупку. Второй вопрос относится к получению согласия соседей на продажу квартиры. При этом следует отметить, что эти два условия взаимоисключающие, т.е., если у Вас есть преимущественное право на покупку квартиры, то согласия соседей не требуется. Если его нет, то требуется. Разберемся, почему это так.

Преимущественное право на покупку квартиры существует только в том случае, если право собственности на квартиру (Wohnungseigentum) было образованно или будет образованно после сдачи квартиры в наем. Например, жилец А арендует квартиру на первом этаже двухэтажного дома, который целиком принадлежит собственнику Б. Через несколько лет Б решает продать первый этаж покупателю В, а второй этаж покупателю Г, при этом жилец А будет и впредь использовать первый этаж. Следовательно, в рамках продажи должно образоваться два права собственности на квартиру. Квартира на первом этаже будет принадлежать покупателю В, а квартира на втором этаже покупателю Г. В этом случае жилец А имеет может потребовать от Б, чтобы тот продал первый этаж именно ему. Это законное право жильца.

В вашем случае, согласно Вашему рассказу, квартира с самого начала сдавалась Вам в наем. Следовательно, у Вас нет преимущественного права на покупку квартиры. Преимущественное право не действует и в случаях, когда собственник продает квартиру членам своей семьи или продает весь дом сразу без образования собственности на квартиру.

Теперь рассмотрим вопрос о согласии соседей в рамках продажи квартиры. Я исхожу из того, что квартиры в Вашем доме принадлежат трем разным собственникам. Это значит, что у каждого собственника свое право собственности на квартиру. В этом случае все собственники могут согласовать, что при продаже одной из квартир продавец будет обязан получить согласие других собственников. В этом соглашении стороны могут установить, когда и в каких случаях может быть дан отказ/согласие. Продажа квартиры без согласия других собственников влечет за собой недействительность договора и сделки по передачи недвижимости. Однако согласно действующему законодательству отказ в согласии должен иметь веские причины. Причины для отказа могут быть связаны с личностью нового покупателя, с его намерениями, с его прошлым и.т.д. В Вашем случае веские причины отсутствуют, тем более, что Вы уже долгое время проживаете в этом доме. Согласия от других собственников может требовать только тот собственник, который хочет продать свою квартиру. Он вправе также обратиться в суд за получением согласия, а также потребовать возмещение материального ущерба в случае неоправданного отказа в согласии.

Эта статья опубликована в ежемесячной газете МК-Соотечественник No. 01 (72) 2015 г.

Григор Эксузян- Адвокат – (ФРГ)

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

  1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
  2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
  3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

https://www.youtube.com/embed/ZLUOL6D4ufU

Продаем комнату быстро и без проблем

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату. То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию. В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

Собрав все необходимые документы, собственник отправляется в Департамент жилищной политики, где происходит составление самого договора о приватизации. При проведении данной процедуры обязательно должны присутствовать все, желающие оформить право собственности. Как правило, оформление необходимых бумаг происходит в течение 2 недель.

Заключение

Заявители получают расписку о принятии документов. Свидетельство о собственности или отказ в его выдаче должны быть выданы заявителю в течение 10 дней с момента подачи заявлений.

С момента продажи от продавца к покупателю переходит обязанность уплата налога на недвижимость и коммунальных платежей, а покупатель приобретает право налогового вычета, если он приобретает квартиру впервые в жизни. Если квартира находилась в собственности продавца до момента продажи меньше 3 лет, он обязан внести проставленную в договоре сумму в свою декларацию о доходах за данный год и уплатить за нее НДФЛ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: .

Список источников

  • zakonometr.ru
  • www.PapaJurist.ru
  • svoe.guru
  • zakondoma.ru
  • truejurist.ru
  • uristtop.ru
  • www.eksuzian.de

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *