Покупка квартиры в новостройке инструкция, правила оформления сделки, риски

Как стоит поступить застройщику

Перед тем как направляться в уполномоченную организацию стройнадзора для передачи заявления и пакета документов, застройщику необходимо:

  • Выполнить полный комплекс строительных работ, которые соответствуют требованиям проекта. Здесь речь идет об основных работах, обеспечивающих безопасность жильцов. Что касается благоустройства близлежащей территории (например, посадки полисадников), то эти работы могут быть не завершены;
  • Получить техпаспорт на здание, после чего поставить дом на учет;
  • Получить адрес (милицейский). На практике до получения такого адреса у здания будет строительная «прописка»;
  • Получить документ, подтверждающий выполнение техусловий от поставщиков электричества, газа и тепла;
  • Провести необходимый комплекс испытательных работ, касающихся естественной вентиляции, тепловидения и проницаемости воздуха.

Только при выполнении упомянутых условий можно подавать документы, рассчитывать на получение разрешения и акта ввода в эксплуатацию. В противном случае вероятность положительного исхода минимальна.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Важно, чтобы предъявленный оригинал не был подделкой! На оригинале не должно быть следов правок или подчистки текста.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться. Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

При наличии подобной истории юристы рекомендуют подыскать для покупки более благонадёжный объект.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

 Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта. Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол). У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Чтобы проверить дееспособность (особенно если она вызывает подозрения!), необходимо попросить продавца вместе посетить психоневрологический и наркологический диспансер.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашей стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

Выделение доли из общей долевой собственности — дело очень ответственное!

Как получить налоговый вычет при операциях с недвижимостью вы узнаете в нашей статье!

Грамотное оформление доверенности для дальнейшей продажи квартиры очень важно. Подробная информация по .

О каких документах спросить

Федеральный закон № 214, который регулирует вопросы участия в долевом строительстве, фиксирует обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу несколько документов. К ним относятся:

  • устав строительной компании в последней редакции и прочие учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации застройщика в качестве ИП или юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика;
  • документы бухгалтерской отчетности за три календарных года;
  • заключение аудиторов о деятельности фирмы.

Это общие документы, какие проверить у застройщика новостройки необходимо в первую очередь. Компания обязана по требованию предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии. Но с другой стороны, ознакомление с этими документами нельзя назвать стопроцентным вариантом, который позволит проверить надежность застройщика при покупке новостройки. Как правило, данная информация носит формальный характер и имеется у каждого застройщика, поэтому рядовому покупателю не даст каких-то особенных сведений. Единственную ценность для потенциальных инвесторов представляет аудиторский отчет, по которому специалисты смогут сделать выводы о финансовом состоянии фирмы.

Куда важнее ознакомиться с проектной документацией. Помимо основного пакета бумаг, для покупателя имеет значение наличие:

  • договоров на владение землей;
  • заключения государственных экспертов;
  • разрешения от региональных властей на строительство;
  • выписки из ЕГРЮЛ.

Задаваясь вопросом, как проверить застройщика при покупке новостройки, нельзя забывать и о документах, которые нужно потребовать непосредственно в момент заключения договора. Прежде чем поставить свою подпись в соглашении о долевом участии, необходимо убедиться, что фирма действует в рамках закона. Итак, какие документы застройщика нужно проверить? Обязательно удостоверьтесь в наличии полномочий на совершение сделки у лица, который представляет интересы компании. Если договор подписывает сотрудник фирмы, у него должна быть соответствующая доверенность от генерального директора. В тех случаях, когда участником договора выступает лицо, не имеющее данных полномочий, соглашение признается недействительным, и все обязательства по нему аннулируются, несмотря на факт передачи денег

Обратить внимание нужно на имя лица, выдавшего документ, срок действия доверенности и право на совершение каких операций она дает.

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Как купить квартиру у застройщика правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью .

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документ о регистрации застройщика;
  3. Документы о регистрации в налоговом органе;
  4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч

Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

https://www.youtube.com/embed/LmQDcTUMQPM

Правило 3. Проверка всех документов при ДДУ

Чтобы не стать обманутым дольщиком, не пропадать в судах, пытаясь вернуть деньги за недостроенную квартиру, чтобы быть уверенным в надежности всего мероприятия вступления в долевом строительстве, — перепроверяйте документы, и не один раз.

Потенциальный соинвестор должен навести справки об организации, с которой он собирается заключить сделку. Итак, застройщик обязан предоставить информацию о своей деятельности для любого дольщика, потенциального и настоящего:

  • распределение прибыли и убытков,
  • бухгалтерские отчеты и балансы,
  • годовые отчеты за последние годы.

Во-вторых, застройщик должен предоставить вам и разрешение на строительство объекта. В этом документе описано право строить этой компании именно на этом пятне земли. К тому же дольщик может поинтересоваться и о праве на землю, на которой ведется строительство — является ли застройщик собственником или арендатором земельного участка. В первом случае у него должно быть свидетельство, выданное регистрационной службой, во втором — договор об аренде, заключенный с собственником.По схемам Генплана города посмотрите, какой статус у этой территории — может ли там производиться строительство и какое именно (малоэтажное, многоэтажное и пр).Проверьте надежность вашего застройщика перед тем, как заключать с ними договор. Никакие самые фешенебельные офисы, приветливые и отзывчивые менеджеры, повсеместная реклама застройщика не могут гарантировать вам его честности. Во-первых, в сети сегодня есть немало информации о новостях на первичном рынке, на форумах дольщики обсуждают все свои проблемы в работе со строительными компаниями. Проверьте налоговые отчеты строительной компании, которые есть в свободном доступе.

Во-вторых, существуют официальные списки незаконных строек. В Петербурге, например, есть реестр таких объектов от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. К тому же нельзя исключать и проверку своими глазами — лучше всего собственнолично убедиться, что строительство идет, что другие дома застройщика стоят, что строительная компания работает (). Также есть базы фотографий со строек города, ведутся он-лайн трансляции со строительных площадок.

Жилищный Консультант

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

  • если вы хотите купить квартиру у застройщика, заранее приготовьте паспорт – основной документ, необходимый для заключения договора;
  • если покупка квартиры происходит в браке, необходимо письменное соглашение супруга на приобретение недвижимости;
  • при взятии ипотеки дополнительно понадобится кредитный договор, справки о доходах, сертификат об оценке жилья и страховка.

Анализ судебных дел компании

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам. Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных. Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

https://www.youtube.com/embed/f2oun5ULkDg

Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Финансовые возможности компании-застройщика

К признакам инвестиционной устойчивости фирмы относятся независимая стратегия продаж. Она подразумевает реализацию проекта застройщиком за счет вложения собственных или кредитных средств, без долевого участия покупателей. Обычно такие объекты продаются на финише строительного процесса, когда практически готовы к сдаче в эксплуатацию. Если же застройщик приступил к продаже квартир, но при этом еще не подготовлен даже котлован под фундамент, необходимо изучить проектную декларацию, в которой указаны источники финансирования. Если преимущественно ими являются лица, заключившие договор долевого участия, лучше еще раз тщательно взвесить свое решение о покупке.

Адекватность ценовой политики – еще один аргумент в пользу застройщика. Как проверить при покупке недорогой квартиры, в чем скрывается подвох? Явная дешевизна предложения не всегда свидетельствует о его выгоде. Чаще всего квартиры, которые продаются по цене намного ниже рыночной, говорят о нехватке ресурсов фирмы. Вместе с тем, умеренное снижение цен в ходе проведения сезонных акций является вполне нормальным явлением на рынке недвижимости.

Финансовое благополучие компании нередко выражается ее публичностью. Размещение собственных акций в открытом доступе на отечественном или зарубежном фондовом рынке подтверждает факт прохождения застройщиком многочисленных проверочных процедур и получения высоких экспертных оценок. Данный факт указывает на то, что биржевые инвесторы доверяют компании, поддерживают ее модель корпоративного управления и финансовой политики.

Порталы недвижимости, на которых публикуются рейтинги российских строительных компаний, – место, где проверить застройщика можно по его количественным показателям. В топе, как правило, оказываются фирмы со значительным объемом вводимой в эксплуатацию жилплощади и вырученной прибыли за календарный год.

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

  • список передаваемых жилых зданий;
  • акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
  • акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Договор уступки права требования

На латыни «уступка» – «cessio», поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе
название, которое можно услышать на форумах, «договор переуступки». Согласно договору, дольщик
(цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право
требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.

Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором
часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на
росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью).

ВАЖНО:

Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому,
как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те
же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.

  • Договор уступки прав требования регистрируется в Росреестре, права нового лица на квартиру
    появляются с момента регистрации;
  • если в ДДУ предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо
    его получить: иначе сделка может быть признана недействительной. Аналогична ситуация с
    ипотечным ДДУ, обязательное согласие на уступку дает банк;
  • продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять
    на себя обязательство по оплате долга;

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие
моменты:

  • в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не
    заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
  • в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает
    покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом
    строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
  • факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно
    подтвердить актом – о взаиморасчетах;
  • застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав,
    ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
  • перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в
    частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Словом, новому покупателю не лишним будет узнать с помощью выписки из Единого государственного
реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в
ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.

Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до
момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика,
которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не
распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без
помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

  • Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему. Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
  • Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
  • Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
  • Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
  • Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
  • Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
  • Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
  • Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Строящиеся станции

Пыхтино
2020

Тимирязевская

Кутузовская (МЦК)

Окружная (МЦК)

Бульвар Рокоссовского (МЦК)

Шоссе Энтузиастов (МЦК)

Улица Строителей
2021

Академическая
2021

Севастопольский проспект
2021

1 Сокольническая

Филатов Луг
2019

Прокшино
2019

Ольховская
2019

Столбово
2019

2 Замоскворецкая

Ховрино

6 Калужско-Рижская

Челобитьево
2025

8 Калининская 8А Солнцевская

Дорогомиловская (Кутузовский проспект)
2020

Волхонка
2020

Плющиха
2020

Боровское шоссе
2018

Мичуринский проспект
2018

Новопеределкино
2018

Озёрная

Рассказовка
2018

Солнцево
2018

Говорово (Терёшково)
2018

10 Люблинско-Дмитровская

Селигерская

Верхние лихоборы

Улица 800-летия Москвы
2020

11 Третий пересадочный контур

Ржевская
2025

Улица Народного Ополчения
2019

Лефортово
2018

Шереметьевская
2019

Нижние Мнёвники
2018

Кленовый бульвар
2019

Терехово
2019

Улица Новаторов
2019

Южнопортовая
2019

Аминьевское шоссе
2019

Рубцовская
2018

Можайская
2019

Давыдково
2019

Воронцовская
2019

Зюзино (Севастопольский проспект)
2019

Стромынка
2019

13 Монорельс

Улица Милашенкова

Телецентр

Улица Академика Королёва

Выставочный центр

Улица Сергея Эйзенштейна

ХК Хорда на Коммунарку

Улица Академика Опарина
2020

Улица Генерала Тюленева
2020

Славянский мир
2020

Мамыри
2020

Коммунарка
2020

Столбово
2019

Сосенки
2021

2024

Заключение

Если вы решили приобрести жилье в новостройке, вам стоит еще несколько раз подумать, нужно ли это вам. Конечно, цены на подобного рода жилье весьма невысоки, но риски являются достаточно высокими.

В лучшем случае вы можете переплатить за нехватку квадратных метров, но ведь точно так же вы можете вообще остаться без жилья, например, по причине остановки строительства, или любой другой причине. Но если даже все из документов в полном порядке, все нюансы учтены, все равно вы не имеете абсолютно никаких гарантий на то, что жилье будет подобающего качества.

Покупка недвижимости – это только ваше личное дело, но в любом случае необходимо учесть все правила при общении и проверке застройщика, чтобы хоть немного обезопасить себя от обмана и мошенничества.

Список источников

  • viplawyer.ru
  • zakondoma.ru
  • yakapitalist.ru
  • svoe.guru
  • www.novostroykin.ru
  • zakonguru.com
  • zakon.temaretik.com
  • zakonandporyadok.ru
  • www.domkontrol.ru
  • www.Novostroy-m.ru
  • uchet-jkh.ru
  • stroimprosto-msk.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *