Проблемы и риски при покупке доли в квартире

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие Между родственниками Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.  

3 тыс. руб. + 0,2% от суммы

3 тыс. руб. + 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб. 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб. 23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб. 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие Нотариальный тариф Правовая и техническая работа Необходимые документы
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг

Для физических лиц:
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.

Для юридических лиц и ИП:
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП.
3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе.
5. Учредительные документы (устав, учредительный договор).
6. Приказы о назначении должностных лиц.
7. Печать юр. лица или ИП.

Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.

При банкротстве, ликвидации организации, а также при выкупе акций, за каждого кредитора 0,5% от принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 руб. 1000 руб.
В иных случаях 6300 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество 0,5% от взыскиваемой суммы, но не более 20 000 руб. 2000 руб.
Обеспечение доказательств 100 руб. 3000 руб.(за каждую страницу описательной части постановления, протокола (без приложения))

В чем выгода

На общую стоимость части квартиры может влиять множество важных факторов. К ним относят общую площадь доли, состояние ремонта, год постройки дома, количество других дольщиков, количество прописанных лиц и многое другое. Однако практически во всех случаях стандартная цена доли будет намного ниже, чем стоимость целой квартиры на окраине города.

Для понимания следует рассмотреть конкретный пример. Стоимость целого жилья может равняться 3 млн. рублей, но если покупатель захочет приобрести не цельное жилье, а только его треть, то ему придется заплатить только 1,5 млн. рублей. Разница существенная, поэтому части квартир до сих пор пользуются спросом.

Но низкая цена на жилье обусловлена не только малой площадью доли. Дело в том, что все совладельцы попросту могут не ужиться друг с другом, что приведет к постоянным конфликтам и скандалам. Более того, некоторые люди вообще не могут жить с посторонними лицами в одной квартире, поэтому цена на жилье еще сильнее снижается.

Основные положения

 Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать:

  • стороны сделки;
  • отчуждаемый объект;
  • его состояние;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • цену;
  • сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.

Скачайте

  Договор купли-продажи доли в квартире. Образец (52,5 KiB, 115 hits)

К важным реквизитам документа относят следующие параметры:

  • Время и место заключения договора.
  • Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления).
  • Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж.
  • Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования.
  • Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты.
  • Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры).
  • Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры.
  • Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли.
  • Права, обязанности.
  • Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора.
  • Разрешение спорных ситуаций.
  • Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки.
  • В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Скачайте

   (34,5 KiB, 90 hits)

Рекомендации к составлению

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей)

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

ШАГ 5. ПОЛУЧЕНИЕ АКЦЕПТОВ ИЛИ ОТКАЗОВ НА ПРАВО ПРОДАЖИ ДОЛИ ООО.

Участники имею право  не ответить на оферту в течение 30 дней с даты ее получения, либо ответить отказом в письменной форме. Подпись на отказе должна быть заверена у нотариуса. Если отказались отдельные участники, то другие участники смогут купить оставшуюся долю пропорционально размерам своих долей. Они должны успеть до того, как истечет срок действия преимущественного права. Далее само Общество может реализовать свое преимущественное право, если это предусматривает Устав.  После этого можно продать долю третьему лицу.

Продавец может отозвать свою оферту не позднее дня, когда Общество получило ее. После этой даты для отзыва оферты потребуется согласие всех участников.

Преимущественное право прекращается в день, когда:

  • истек срок, в который участники и Общество могли реализовать свое преимущественное право
  • получены отказы всех участников и Общества от преимущественного права.
  • Устав может предусматривать иные правила.

Необходимость получения согласия остальных собственников.

Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

  • Заказным письмом с описью вложений.
  • Вручение уведомления лично под расписку.
  • телеграмма.
  • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.

Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  1. Залог.
  2. Дарение.
  3. Простая продажа.
  4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

 Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно. Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей. Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
  2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  • Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  • Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
  • Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Полное распоряжение полученными квадратными метрами

Покупатели долей считают, что после осуществления покупки доли они смогут полностью распоряжаться только приобретенными квадратными метрами. На деле все оказывается не совсем так просто. Во-первых, общий размер доли напрямую зависит от количества существующих дольщиков.

Рассмотрим пример. Квартирой владеют разведенные супруги, не имеющие детей. Суд может разделить квартиру на равные части, устанавливая порядок ее использования, а не полноправное распоряжение ею. Однако не стоит думать, что каждый супруг будет распоряжаться только своей комнатой и все. Распоряжение квадратными метрами все равно будет происходить согласно правилам общей собственности, и супруги смогут управлять ею только после того, как получат разрешение.

Покупкой долей всегда занимаются плохо обеспеченные граждане, желающие улучшить условия своего проживания. Сейчас подобные предложения на рынке недвижимости пользуются особенным спросом, так как жилье постоянно растет в цене.

Дарение доли

Дарение доли – это двусторонняя сделка, в результате которой доля участника ООО или ее часть безвозмездно переходит в собственность другому лицу. Этим лицом может быть другой участник общества или третье лицо. Одаряемый может отказаться от получения доли в дар до того, как договор будет заключен.

Положения статьи 575 ГК РФ запрещают дарение, за исключением обычных подарков стоимостью до 3 000 рублей в отношениях между коммерческими организациями, поэтому невозможно дарение доли участника – юридического лица другому юридическому лицу.

По умолчанию дарение доли не требует согласия других участников, при условии, что в уставе не предусмотрено такое положение. Если согласие других участников требуется, то даритель должен сообщить обществу о своем намерении подарить долю. Для этого надо направить письменное уведомление генеральному директору ООО. Срок, в течение которого участники должны дать согласие на дарение доли или отказать в этом, в общем случае равен 30 дням, но в уставе может быть указан и другой срок.

Дарение доли третьему лицу (то есть, не другому участнику общества) оформляется нотариально. Для нотариального заверения сделки дарения доли участник должен будет подтвердить свое право на долю. Таким подтверждением может быть выписка из ЕГРЮЛ и документы, подтверждающие оплату доли. Если даритель доли состоит в браке, то потребуется еще и согласие на сделку его супруга (супруги). Переход доли в результате дарения другому участнику общества не требует нотариального оформления, достаточно простой письменной формы.

Оформляется дарение доли подачей заявления в налоговую инспекцию по форме Р14001 и договором дарения. 

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

Варианты ценообразования

Следует отметить, что в России процент жилья, находящегося в долевой собственности, достаточно высок – до 95%.

Наиболее конструктивным и мирным решением вопроса будет продажа жилья и покупка отдельных квартир либо одной новой, но также принадлежащей всем владельцам. Деньги, вырученные от продажи, делятся с учётом рыночной цены и процентного соотношения каждой отдельной доли. Это так называемая первая цена, для которой не существует скидок и дисконтов.

Второй вариант – это выкуп доли одним владельцем у другого. Формируется вторая цена, целиком зависящая от договаривающихся сторон. Она несколько выше от первой цены, которая определяется по стоимости проданного жилья. Но в этом случае возможны скидки, которые зависят от человеческого фактора – буквально от совестливости и ответственности обеих договаривающихся сторон. Например, бывший супруг после развода может предоставить скидку жене, оставшейся жить в квартире с детьми. Как правило, к справедливой цене в этом случае можно отнести ту, которая соответствует первой, учитывающей рыночный спрос. Предоставление скидки целиком зависит от воли человека, продающего долю, и не регулируется законодательно либо каким-то иным способом.

Третий вариант характерен для конфликтных ситуаций. Обычно долю предлагают приобрести постороннему человеку. Цена спорной доли не бывает выше первой – то есть, априори она невыгодна для нового владельца. В среднем это 30-45% от возможной стоимости. Рыночная цена делится на проблемную долю, а затем сокращается до указанных процентов.

Выкуп третьим лицом за хотя бы половинную стоимость – крайне редкий случай

Риски и подводные камни

  • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
  • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
  • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
  • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
  • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
  • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

Собираетесь продавать долю в квартире или комнату? Тогда вам могут пригодиться наши статьи о том:

  • Как купить или продать комнату в коммунальной квартире или общежитии?
  • Как составить ?

В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Покупаем долю в квартире варианты

Ситуация 1. Владелец доли предлагает покупателю оформить договор дарения, а деньги вы передаете ему лично, на руки, без договора

На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи. Но не стоит забывать: если доля вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным

Ситуация 2. Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната». Дело в том, что доля – это нечто неосязаемое, ее «видно» только в документах о купле-продаже. И если в квартире нет изолированных комнат, то выделить долю для проживания «в натуральном виде» очень сложно, а подчас – и вовсе невозможно.

Ситуация 3. Определить стоимость доли непросто. Поскольку спрос на такой «товар» невысокий, доля стоит дешевле изолированной комнаты. Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной. Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов.

Негативные моменты при покупке долей:

— возможны ссоры и конфликты с соседями, вплоть до судебных исков;
— продать долю бывает довольно-таки непросто;
— проживать придется на одной жилплощади с незнакомыми людьми.

Как распорядиться своей долей в квартире

Сделки с покупкой-продажей не целых квартир и комнат, а долей, набирают сегодня популярность. Это неплохое вложение средств, если вы еще не накопили на квартиру. И, наконец, постепенно покупая доли, вы сможете выкупить всю квартиру. Часто доля даже не выражается в метрах, поскольку у собственника есть право использовать часть кухни, санузла и т.д. Конечно, можно выделить доли в недвижимости через суд. А для того чтобы избежать риска, внимательно изучите личность продавца.

Распространенная мошенническая схема: продавец реализует долю, получает деньги, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности – и отсуживает долю обратно. А вот вернуть в судебном порядке уплаченные деньги покупателю, к сожалению, совсем не просто.

Еще один важный момент – регистрация в квартире, где была куплена доля. Сам собственник может зарегистрироваться без проблем, а члены его семьи – только с согласия других проживающих «соседей».

Продажа части или 100 доли в ООО

Доля участника ООО не является неделимой. Следовательно, продать её можно не только полностью, но и по частям. Покупателей при этом может быть более одного. Решение о том, какая именно часть будет продана, принимает только сам её владелец, исходя из своих потребностей. Другие участники не вправе диктовать ему свои условия.

Процедура продажи будет всегда одинакова, независимо от того, продаётся доля целиком или частично. Но если покупателей будет несколько, то для каждого из них придётся подготовить полный пакет документов и соответствующим образом зарегистрировать сделку. Ну и соблюсти все требования закона к подобной сделке.

Немного иная картина, если в ООО только один участник, желающий продать свою долю полностью.

Оценка доли ООО при продаже

Для того чтобы назначить цену доли, не обязательно обращаться к независимым оценщикам. Но хорошо бы представлять себе, какова реальная её стоимость. Для этого потребуется информация о стоимости чистых активов и размере уставного капитала. Разница между ними, умноженная на размер доли в процентах, покажет стоимость доли каждого.

Для наглядности рассмотрим на примере.

Предположим, что в момент регистрации ООО её УК был равен 10 000 рублей, а каждый из двух участников внёс по 5 000. То есть доля каждого составит 50%. На момент решения одного из компаньонов о продаже своей доли стоимость чистых активов составила 100 000 рублей. Получается, что стоимость доли каждого будет равна: (100 000 – 10 000)*50:100 = 45 000 рублей.

Исходя из этой стоимости можно устанавливать цену, по которой доля будет продана. Рыночная цена вовсе не обязательно будет совпадать с реальной стоимостью. Рассчитать точное её значение лучше всего получится у профессиональных оценщиков, которые учтут множество факторов, влияющих на цену в том или ином регионе.

Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определённой уставом общества цене пропорционально размерам своих долей.

Заключение

Доли в квартирах активно скупаются малообеспеченными людьми, желающие в будущем заниматься приобретением целой квартиры. Однако при покупке такого жилья нужно убедиться, что продавец получил разрешение на продажу у других дольщиков. Если его нет, то такой договор про куплю-продажу может легко стать недействительным в судебном порядке.

Несомненно, покупка жилья на вторичном рынке влечет за собой большие риски, нежели покупка в новостройке. Об особенностях мы и написали в статье.

Вы хотите купить квартиру, заложенной в банке? Не спешите! Ознакомьтесь сначала с нашими предупреждениями: .

Список источников

  • www.malyi-biznes.ru
  • zakonometr.ru
  • urexpert.online
  • zakon-dostupno.ru
  • yakapitalist.ru
  • zakonguru.com
  • topurist.ru
  • zhil-vopros.com
  • www.regberry.ru
  • www.documentoved.ru
  • www.PapaJurist.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *