Полезные материалы

Чем отличается договор найма от аренды

Хотя  понятия найм и аренда квартиры часто используются как синонимы, с точки зрения законодательства между этими понятиями есть различия.

  • Понятие найм относится только к жилым помещениям .
  • При передаче жилого помещения юридическому лицу заключается договор аренды. Кроме того, юридическое лицо может арендовать это помещение только для проживания в нем граждан.

Таким образом, главным критерием разграничения договоров найма и аренды жилой недвижимости является является субъект — пользователь жилого помещения. Существует четкий принцип разделения договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то аренды.

Стоит отметить, что вид договора определяется его содержанием . То есть если в договоре аренды, где стороной выступает юридическое лицо,  заменить наименование сторон и назвать его договором найма, то к нему все равно будут применяться положения закона, регулирующие арендные отношения.

Стоит ли работать через агентство

Самым легким способом сдачи квартиры является обращение в специальное агентство. При этом все обязанности по поиску клиентов и оформлению сделки лягут на их плечи специалистов. Единственный недостаток такого способа сдачи заключается в риске нарваться на мошенников.

Каково участие риэлтора?

Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Данный вопрос интересует всех арендодателей, которые не хотят проблем с законом. На самом деле сотрудники агентства берут на себя практически все обязанности по сдаче квартиры. В этот перечень входит и официальное составление договора аренды с риэтором.

От собственника требуется лишь подписать доверенность на передачу обязанностей по сделке с недвижимостью. После официальной сдачи жилья через агентство арендодателю тоже нужно будет платить налоги, как и при самостоятельном заключении соглашения.

Будет ли он работать с недвижимостью с долгами за ЖКХ?

Может ли риэлтор предоставить в наем жилье с долгами? Подавляющее количество агентств не заключают договоров на процедуру сдачи жилой недвижимостью, у которой имеются долги за коммунальные услуги. Но все же собственник может попытаться найти риэлтора, который возьмется за такое дело. Теперь вы знаете, как сдать квартиру через агентство.

Сделку по аренде квартиры стоит изучить со всех сторон, чтобы избежать многих проблем. Для вас мы подготовили полезные статьи о том:

  • Как сдать квартиру иностранцам?
  • Как сдать квартиру посуточно?
  • ?

Сдача квартиры официально хотя и является не таким прибыльным делом, как неофициальная сдача, но зато она является определенной гарантией того, что собственник будет защищен от неправомерных действий арендаторов. Теперь вам известно, как безопасно сдать квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Реорганизация, а также перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.

9.2. Условия настоящего Договора сохраняют свою силу на весь срок действия Договора и в случаях, когда после его заключения законодательством Российской Федерации установлены правила, ухудшающие положение Арендатора.

9.3. Условия п. 5.4 настоящего Договора не распространяются на порядок оплаты за помещения, принимаемые в аренду бюджетными организациями. В соответствии с прилагаемыми к Договору расчетами арендная плата за указанные в п. 1.1 Договора помещения перечисляется бюджетными организациями в Управление Федерального казначейства Московской области ежемесячно по 25 число каждого месяца включительно.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

помещения под офисг.

«» 2019 г.

АрендодательАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает Арендатору помещение под офис . Помещение оборудовано: . Вместе с помещением в арендное пользование предлагается следующее: .

1.2. Если Арендодатель не менее, чем за дней до окончания срока аренды письменно не подтвердила его продление, арендный договор прекращает свое действие.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор принимает на себя следующие обязательства:

  • в течение пяти дней, после подписания настоящего договора, произвести выплату арендной платы Фирме согласно условиям настоящего договора;
  • не передавать право на аренду другим организациям без письменного разрешения Арендодателя;
  • строго соблюдать условия настоящего договора.

2.2. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:

  • в период действия настоящего договора не принимать участия в деятельности Арендатора;
  • строго соблюдать условия настоящего договора.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Арендатор несет материальную ответственность за невыполнение им условий настоящего договора и, в случае их нарушения, обязан возместить Арендодателю все убытки, возникшие по своей вине.

3.2. В случае, если Арендатор нарушил условие настоящего договора, предусмотренное п. 3, Арендодатель в одностороннем порядке имеет право немедленно расторгнуть договор, при этом Арендатор возмещает Арендодателю нанесенный ей моральный ущерб в размере рублей.

3.3. Арендодатель не несет ответственности за невыполнение Арендатором своих обязательств.

3.4. Арендатор, в случае задержки им арендной платы Арендодателю, выплачивает пеню в размере % за каждый день просрочки суммы просроченного платежа.

3.5. Стороны несут материальную ответственность за недостоверность информации, переданной другой стороне, и обязаны возместить убытки, если использование недостоверной информации повлекли за собой таковые.

3.6. Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если в период действия настоящего договора произошли изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение.

4. УСЛОВИЯ РАСЧЕТА

4.1. Арендатор обязуется за приобретенное в аренду право постоянного посетителя на указанный выше срок уплатить Арендодателю рублей.

4.2. Порядок оплаты: .

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.

5.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Срок действия договора устанавливается с даты подписания до «»2019 г. окончания срока аренды.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________
Арендатор _________________

Преимущества легальной сдачи жилья

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.

Зачем нужно официальное оформление?

Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.

Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны. Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.

О том, чем может грозить сдача жилья без составления соглашения, читайте здесь.

Особенности сделки

Такая сделка может обладать определенными нюансами.

Предприятия (ООО, ИП, фирма) с частным лицом

Основное отличие такой сделки заключается в том, что договор, заключающийся между сторонами, больше защищает арендодателя. Также различной является и размер госпошлины, которая взимается при регистрации договора.

Если физическое лицо может сдать квартиру фирме или компании, заплатив лишь 2 тысячи рублей, то компания обязана заплатить 22 тысячи рублей.

Между организациями

Сделка по аренде жилого помещения между юридическими лицами является достаточно редкой, так как в большинстве случаев объектом такого договора являются нежилые помещения. Других особенностей у данной сделки нет.

  • Скачать бланк договора найма жилого помещения между юридическими лицами

Аренда жилого помещения для юридических лиц является такой же доступной операцией с недвижимостью, как и для физических. Но использоваться оно может лишь для проживания в нем физических лиц.

Штрафы и другие виды наказаний за незаконные сделки

Самым существенным и очевидным риском при неофициальной сделке является финансовый штраф за нелегальную сдачу, вот такая форма наказания. При выявлении нарушения сотрудники налоговых органов могут привлечь арендодателей к ответственности гражданско-правового характера. При этом гражданину может быть назначен штраф, а в самом худшем случае его даже могут привлечь к уголовной ответственности.

Точная величина штрафа рассчитывается только в индивидуальном порядке, так как он зависит от многих критериев. Стоит сказать, что величина выплаты представляет собой не только сумму долга, но и пени, которые начисляются арендодателю.

Также в размер основного штрафа может быть включен штраф за непредставление налоговой декларации, равный 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Если же гражданин был привлечен к уголовной ответственности, то ему грозит большой штраф, величина которого может быть равна 300 тысячам рублей, или даже арест, сроком до 1 года ().

О том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры, написано тут.

Могут ли лишить недвижимости?

Ходит мнение, что при незаконной сдаче недвижимости у граждан ее могут отобрать. Почему россияне могут лишиться жилья, сдавая его в наем? Не почему, ведь на самом деле такой вид наказания за этот вид преступления не предусмотрен законом.

Исключение могут составлять только квартиры, которые выдавались арендодателю по договору социального найма. Выявление факта получения коммерческой выгоды из жилья социального назначения может стать причиной расторжения такого договора. Может ли незаконная сделка обернуться тюремным сроком? Вряд ли, если не имело место мошенничество.

ПОМНИТЕ: россиян не лишат жилья в случае неофициальной сдачи его в наем, также она не может обернуться тюремным сроком.

Теперь вы знаете, какая ответственность ожидает за сдачу квартиры без регистрации сделки.

Как грамотно оформить документ

Чтобы правильно составить договор аренды, сторонам сделки рекомендуется предварительно ознакомиться с нормами гражданского законодательства, регулирующими сферу аренды и найма, а также обратить внимание на образцы типовых документов. . Оформить договор найма между физическими лицами можно как самостоятельно с помощью шаблонного бланка, скачать который возможно ниже, так и при обращении за услугами квалифицированных специалистов (к примеру, нотариусов или адвокатов)

Оформить договор найма между физическими лицами можно как самостоятельно с помощью шаблонного бланка, скачать который возможно ниже, так и при обращении за услугами квалифицированных специалистов (к примеру, нотариусов или адвокатов).

В указанных ниже случаях потенциальным квартирантам рекомендуется отказаться от самостоятельного написания договора и предоставить его составление профессионалу:

  • если у нанимателя имеются некоторые сомнения по поводу того, обладает ли наймодатель правами на сдачу жилья в аренду;
  • если размеры ежемесячных выплат существенно отличаются от сумм за аналогичные квартиры в данной районе;
  • если граждане снимают жилое помещение через посредника, в надёжности которого сомневаются.

Чтобы составить типовой договор, следует придерживаться указанной процедуры:

  • написать текст документа по шаблону и подписать его всеми участниками;
  • собрать пакет документации, который потребуется для закрепления сделки между физическими лицами или с организацией;
  • обратиться в регистрирующий орган, если договор заключён сторонами на срок более одного года.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

 К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Как оформить доверенность на продажу квартиры, вы узнаете в нашем материале.

Хотите снять квартиру через агентство? Узнайте, как это сделать правильно и грамотно, прочитав нашу статью.

Ищете образец договора ЖСК? Он есть .

Что нужно знать при совершении сделки

  • Если договор аренды заключается сроком более, чем на 1 года, его нужно регистрировать. Договор аренды квартиры заключенный на срок до одного года (например, 11 месяцев) не следует регистрировать в государственных органах. Выход: заключать на 11 месяцев  и пролонгировать договор по истечении этого срока, или каждые 11 месяцев заключать новый.
  •  Арендная плата — это доход собственника,  с которого он обязан платить налог. Если он сдает как гражданин, то 13 процентов.
  •  Если арендатор сотрудничает с агентством недвижимости, то ему нужно быть предельно внимательным. В частности,  не следует соглашаться с условием о предоставлении агентством клиенту вариантов жилья в течение определенного периода времени. В таком случае клиент будет обязан заплатить за подбор квартиры, даже если подходящее жилье так и не подобрали.
  • Также собственнику квартиры  следует обратить внимание на условие об исключительном праве агентства сдавать его квартиру. Возможно, квартира долгое время не будет сдаваться по вине агента. Тогда  собственник при расторжении договора с агентством будет обязан оплатить услуги агентства и заплатить штраф.

Аренда недвижимости у юридического лица 1.4.2013

Для человека, арендующего квартиру, поиск нового жилья и переезд часто
связаны с массой хлопот. Но иногда это может обернуться более серьезными
проблемами, если арендодатель – мошенник. Как же обезопасить себя от
недобросовестных арендодателей, если это – юридическое лицо?

Прежде всего, необходимо изучить документы арендодателя, подтверждающие право
собственности на квартиру. Это должно быть не только свидетельство о регистрации
права собственности, но и правоустанавливающий документ, например, договор
купли-продажи, дарения или приватизации. Если документы предоставляются в
копиях, нужно запросить их оригиналы для сверки.

Отказ арендатора от предоставления документов – однозначный повод
для прекращения всех переговоров. Под видом собственников очень часто действуют
недобросовестные фирмы, арендовавшие эту квартиру и пытающиеся сдать ее вам с
более высокой арендной платой. Наиболее часто с такой ситуацией можно
столкнуться при посуточной аренде жилья.

Следующий шаг – проверка уставных документов: устава, свидетельства о
государственной регистрации (ОГРН) и свидетельства о постановке на учет в
налоговых органах (ИНН). Полномочия руководителя должны быть подтверждены
решением единственного участника либо протоколом общего собрания
учредителей. Проверить компанию можно также запросив выписку из ЕГРЮЛ
(единого государственного реестра юридических лиц), либо на сайте ФНС по ИНН
юридического лица.

Данные в правоустанавливающих документах должны совпадать с
организационно-правовой формой и наименованием юридического лица, указанным в
его учредительных документах.

Обязательно нужно заключать договор, в котором должен быть указан срок его
действия, адрес арендуемой недвижимости, размер арендных платежей и сроки их
внесения. Договор аренды, заключаемый на срок более года, нужно регистрировать,
иначе он может быть признан незаключенным. Часто мошенники вместо договора
предлагают квитанцию к приходному ордеру либо расписку. В случае возникновения
спорных ситуаций такие документы будут рассматриваться судом как косвенные
доказательства заключения договора аренды и только при наличии свидетельских
показаний.

Встречаются ситуации, когда арендатору предъявляют пустой бланк
договора без заполненных граф о существенных условиях. В этом случае, на втором
экземпляре договора, в котором он расписался, в дальнейшем может оказаться,
например, другая сумма договора. Договор обязательно должен быть подписан
руководителем юридического лица, сдающего жилье, его подпись скреплена печатью.

Если договор подписывает не руководитель, а работник компании, он должен
действовать на основании доверенности. Такая доверенность не требует
нотариального удостоверения, она должна быть подписана руководителем и заверена
печатью общества. По закону, договор подписанный представителем по доверенности,
не требует печати, но лучше попросить сделать ее оттиск. В доверенности должны
быть указаны полномочия на заключение договоров аренды недвижимого имущества и
получение денежных средств

Важно проверить действительность доверенности,
если не указана дата прекращения ее действия, то срок действия составляет 3 года
с даты ее выдачи.

Не забудьте проверить документы подписывающего со стороны юридического лица,
чтобы он оказался тем, за кого себя выдает.

Кроме того, в уставе компании могут содержаться ограничения полномочий
руководителя по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся на балансе. Так,
для заключения аренды может требоваться одобрение учредителей.

Во избежание дальнейших претензий, к договору нужно составлять детальный
перечень имущества, описывать состояние квартиры и коммуникаций, фиксировать
показания счетчиков.

Отличить мошенников от надежных компаний можно по нескольким признакам – у
них нет офиса, встречи назначаются практически на улице, такие фирмы не имеют
официального сайта, объявления об их услугах размещаются на фонарных столбах.
Основное же отличие – нежелание предоставлять полный пакет уставных и
правоустанавливающих документов.

Настоящий ав тор: juliafirst1. Далее строка нужна для защиты прав правообладателя в гугле и не является автором. Автор: Павел Пронин

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) . Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

 Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Список источников

  • yuristznaet.ru
  • urexpert.online
  • yurid-sovet.ru
  • zakonguru.com
  • xn—-7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai
  • www.xn—-ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai
  • vitodom.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *