Арендная плата выплачивается АРЕНДАТОРОМ на расчетный счет АРЕНДОДАТЕЛЯ

Ответ

Как показывает судебная практика, отсутствие счетов на оплату не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату, поскольку обязанность по внесению арендной платы связана исключительно с использованием переданного в аренду имущества, а не с моментом выставления счета, арендатор, как правило, не лишен возможности самостоятельно вносить арендную плату.

Данный вывод основан на п. 1  ГК РФ, согласно которому, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; п. 1  ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако несвоевременное выставление арендодателем счетов на оплату может служить основанием для освобождения арендатора от уплаты неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 16.05.2013 №№ А39-2598/2012, Ф01-8661/2013

«В пункте 2.2 этого договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15-го числа текущего месяца на основании выставленного счета*.

В период действия выше названных договоров аренды арендная плата арендатором не вносилась, что явилось основанием для обращения ООО «Сигнал 2» в суд с настоящим иском.

Согласно обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств ().

Судом установлено, что арендная плата с июля 2009 года по июнь 2012 года ответчиком за пользование арендованным имуществом не вносилась, что повлекло образование задолженности по арендной плате в сумме 1 911 225 рублей.

В нарушение доказательства отсутствия задолженности по арендной плате в материалы дела ответчиком не представлены. Суд пришел к правильному выводу о ненадлежащем исполнении ООО «Сеть магазинов ВАРМА» обязательства по внесению арендной платы и обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании суммы задолженности.

Доводы жалобы о необоснованном применении судом к рассмотренному спору и о неприменении статьи 406 названного кодекса судом кассационной инстанции отклоняются, как несостоятельные с учетом следующего.

В пункте 2.2 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора производить оплату до 15-го числа каждого месяца, размер арендных платежей согласован сторонами.

Проанализировав условия договора аренды от 31.03.2009 № 3103/2009 и договора аренды от 31.03.2011 № 3103/2011 по правилам , суд пришел к правильному выводу о том, что из условий договора не следует обязанность арендатора вносить арендную плату лишь с момента выставления счета.

Довод кассационной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы в связи с непредставлением истцом счетов на оплату несостоятелен, поскольку обязанность по внесению арендной платы связана исключительно с использованием переданного в аренду имущества, а не с моментом выставления счета*.

Установив наличие непогашенной задолженности по арендной плате, которая ответчиком не оспорена, суд правомерно применил к рассмотренному спору , взыскав с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 308 575 рублей 18 копеек с 01.08.2009 по 01.07.2012″.

  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 25.10.2012 №№ А44-4607/2011, Ф07-5953/12

3. Постановление ФАС Уральского округа от 11.08.2010 № Ф09-6187/10-С6 № А60-55626/2009-С12

4. Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2013 № А40-59295/12-113-560

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Вопрос

Договором аренды предусмотрено, что Арендатор оплачивает арендную плату на основании выставленных счетов. Счета выставлялись, но нигде это не фиксировалось, и оплата производилась. В дальнейшем Арендатор мягко говоря сбежал с арендуемой площади оставив за собой задолженность по арендной плате. Договор в письменном форме не расторгался, помещение в обратном порядке не передавалось. В настоящее время подаю иск в суд о взыскании задолженности за весь период, включая сегодняшнюю дату. Вопрос: Если Арендатор будет в суде апеллировать тем, что счета ему по арендной плате фактически не выставлялись, будет ли это основанием для суда, об отказе по взысканию арендной платы

Совет 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

  • заключенный договор аренды;
  • акт приема-передачи арендованного имущества;
  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Ответ

Нет, нельзя, т.к. в данном случае речь идет о периодических арендных платежах. Начисление законных процентов возможно только начиная с 11 числа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Рекомендация.

«4. С какого дня начисляются проценты?

«Со дня получения должником по денежному обязательству товаров, работ или услуг, в том числе при отсрочке, рассрочке платежа», – ответил Пленум Верховного суда РФ в  Проекта. Однако иной момент может определять закон или договор.

То есть в отличие от процентов по  Гражданского кодекса РФ проценты по  начисляются не с первого дня, который следует за последним днем срока надлежащего исполнения обязательств, а со дня, когда возникло само денежное обязательство.

Схожий вывод уже делают и некоторые суды. Так, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в отношении договора возмездного оказания услуг указал: «Проценты по  ГК РФ начисляются с даты оказания услуги и не являются штрафными санкциями. Дата оказания услуг в данном случае соответствует дате подписания сторонами Акта об оказании услуг за расчетный месяц» ().

При этом Верховный суд РФ в  Проекта указал исключение из этого правила. Оно касается ситуации, когда договорные обязательства предусматривают:

  • периодическое внесение платы за пользование имуществом (договор аренды, лизинга);*
  • длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т. д.).

В таком случае считается, что должник начинает пользоваться денежными средствами с момента, когда заканчивается оплачиваемый период, если закон или договор не определяет иной момент (). Соответственно, первым днем для начисления процентов будет день, следующий за последним днем оплачиваемого периода.

Однако договор может предусматривать обязанность должника периодически вносить плату (например, не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым). Тогда законные проценты начисляются со дня, который следует за последним днем срока платежа, если закон или договор не определяет иной момент ()».

08.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Учет арендных отношений в 2018 году

Для вновь заключаемых договоров аренды порядок признания объектов аренды будет примерно таким же, и дальнейшие действия по учету не различаются для старых и новых договоров.

У арендатора будут сделаны такие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Признано право пользования объектами аренды (в сумме договора аренды)

0 111 40 351

0 302 24 730

Начислена амортизация на право пользования активом (ежемесячно в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате)

0 109 00 224
0 401 20 224

0 104 40* 451

Начислены условные арендные платежи

0 109 00 000**
0 401 20 000

0 302 00 000

Прекращено право пользования имуществом при прекращении арендных отношений:

– в сумме договора, если аренда прекращается по сроку

0 104 40 451

0 111 40 451

– в сумме начисленной амортизации, если договор расторгается досрочно, одновременно объем задолженности по арендным платежам, который не будет исполняться по причине расторжения, равный остаточной стоимости права пользования, отражается методом «красное сторно»

0 104 40 451
0 111 40 451

0 111 40 451
0 302 24 730

* Аналитический счет определяется по видам арендуемого имущества.

** По всем видам принимаемых затрат.

У арендодателя передача имущества в аренду отражается операцией внутреннего перемещения: дебет счета 0 101 00 310 / кредит счета 0 101 00 310 – в сумме балансовой стоимости передаваемого имущества, а также изменением материально ответственного лица (им становится руководитель (уполномоченное им лицо) юридического лица, принявшего объект в пользование).

Если в аренду передается часть объекта, например здания, то записи внутреннего перемещения не производятся, но и в том и в другом случае информация о передаче объекта в пользование отражается в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031). Одновременно увеличиваются показатели счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» в балансовой стоимостной величине объектов операционной аренды, переданных в пользование.

Многие учреждения задают вопрос: как определить балансовую стоимость переданного имущества, если это часть инвентарного объекта? Методические указания не содержат прямого ответа на поставленный вопрос, но было бы логичным рассчитать стоимость части объекта пропорционально его общей балансовой стоимости, например по площади, и закрепить такой способ оценки в учетной политике.

Другие операции у арендодателя покажем в таблице.

Содержание операции

Дебет

Кредит

Признаны предстоящие доходы от предоставления права пользования активом в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды

0 205 21 560

0 401 40 121

Признаны доходы текущего финансового года от предоставления права пользования активом по операционной аренде (равномерно и ежемесячно или в соответствии с графиком арендных платежей)

0 401 40 121

0 401 10 121

Признаны доходы по условным арендным платежам (доходы от возмещения затрат на содержание переданного в пользование имущества)

0 205 35 560

0 401 10 135

Скорректированы начисленные ранее доходы будущих периодов от предоставления права пользования активом в случае досрочного расторжения договора аренды в оставшейся сумме платежей методом «красное сторно»

0 205 21 560

0 401 40 121

Окончание или досрочное расторжение договора аренды означают и возврат имущества, при котором обязательна инвентаризация. Ее проводит комиссия стороны, принимающей имущество, с участием представителей стороны передающей. Все выявленные изменения конструктивных составных частей имущественного комплекса, произведенные пользователем (арендатором) имущества за время его использования, в том числе неотделимые улучшения, подлежат отражению в инвентаризационных документах.

Возврат имущества будет отражаться также операцией внутреннего перемещения, если она совершалась первоначально, и уменьшением показателя счета «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

При передаче имущества в операционную аренду обязанность начисления амортизации на него остается за балансодержателем, бухгалтерские записи этой операции остаются неизменными, равно как и выбранный метод начисления амортизации и норма амортизационных отчислений:

Дебет счета 0 109 00 271 «Затраты по амортизации основных средств и нематериальных активов на изготовление готовой продукции, выполнение работ, услуг» или счета 0 401 20 271 «Расходы на амортизацию основных средств и нематериальных активов»

Кредит счета 0 104 00 410 «Амортизация»

Условие об арендной плате

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя ().
  2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы: «Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в  в ред. ). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.
  2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей. Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров». Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

Об аренде:

  • Порядок регистрации договора аренды недвижимости
  • Арендодатель приостанавливает исполнение договора: что делать арендатору
  • Окончание срока аренды. Памятка для юриста компании-арендатора
  • Как арендатору взыскать убытки с оценщика недвижимости
  • Особенности договора аренды помещения в бизнес-центре
  • Возмещение потерь при договоре аренды
  • Судебная практика по изменению и расторжению договоров аренды
  • Преимущественное право прологнации договора аренды

Обязанность арендатора платить НДС

Перед подписанием договора арендатору целесообразно уточнить у арендодателя, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС).

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендатору целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Для исключения возможных рисков это условие можно дополнительно указать в договоре: «Сумма арендной платы включает в себя НДС (18%)».

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. И в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС, если эту сумму арендатор не перечисляет вместе с арендной платой.

Совет 3. Учитывайте коммунальные расходы

 Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Отключить рекламу

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

  • от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
  • самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Список источников

  • www.law.ru
  • www.klerk.ru
  • www.audit-it.ru

You May Also Like

About the Author: crazydomdom

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *